Baurecht

Bauausschuss im Bundstag diskutiert Beschleunigung am Bau

Der Bauausschuss hat sich auf Initiative der FDP-Fraktion mit Wegen hin zu schnellerem Bauen beschäftigt. Einen Antrag der Fraktion vom 19.04.2018 zur Entbürokratisierung und einem Eindämmen der Kostenexplosion lehnte der Ausschuss im Anschluss ab; die FDP- und die AfD-Fraktion stimmten am Mittwoch, den 27.06.2018 dafür, die anderen Fraktionen dagegen. Bei der Bürokratie im Bauwesen könne man sofort ansetzen, begründete ein Vertreter der FDP-Fraktion den Impuls. Die Abgeordneten fordern einen Baukosten-TÜV, mit dem die Folgen von Maßnahmen überprüft werden, keine schärferen Energie-Verordnungen für Gebäude und eine Musterbauordnung, die bundesweit gilt (im Gegensatz zu den aktuell vonLand zu Land abweichenden Vorgaben). Die Unionsfraktion begrüßte den Vorstoß im Kern, verwieseallerdings auf bereits angestoßene Maßnahmen. Außerdem komme der ländliche Raum mit seinen speziellen Anforderungen reichlich kurz in dem Antrag, sagte ein Vertreter. Eine SPD-Abgeordnete erklärte, dass das Abschaffen von Normen und Standards auf den erbitterten Widerstand von Lobbyisten stoßen würde. Fraglich sei auch, wie die FDP eine einheitliche Musterbauordnung erreichen wolle – es sei schwer vorstellbar, dass die Länder ohne Weiteres von ihren speziellen Regelungen Abstand nehmen würden. Auf Oppositionsseite sah eine Abgeordnete der Fraktion Die Linke die Ursachen im schleppenden Bauprozess eher in der Spekulation mit Grundstücken begründet und in den steigenden Baukosten. Von der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen hieß es, Normen seien nicht unbedingt schlecht. Sie führten zu Wettbewerb und Innovation. Auch diese Fraktion begrüßt es, derzeitige Energie-Regeln für Gebäude zu überdenken; ein Dämmwahn helfe nicht, Ziel müsse sein, besser zu bauen. Die AfD-Fraktion schließlich kündigte an, dem Antrag zuzustimmen. Nach Meinung der Abgeordneten regeln Angebot und Nachfrage das Tempo am Bau, und zwar mit so wenig Vorschriften wie möglich (hib 27.06.2018).

180417_FDP_Antrag_Baubeschleunigung.pdf pdf Datei ansehen —  Datei herunterladen


Sozialer Wohnungsbau: BFW-Stellungnahme zur Änderung des Grundgesetzes

Das Bundesministerium der Finanzen hat in  Abstimmung mit dem Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat den Referentenentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grundgesetzes vorgelegt. Durch Aufnahme eines zusätzlichen Artikels 104d GG soll dem Bund u.a. die Möglichkeit gegeben werden, den Ländern zweckgebunden Finanzhilfen für Investitionen der Länder und Kommunen im Bereich des sozialen Wohnungsbaus zu gewähren.

Die Stellungnahme des BFW vom 24.04.2018 unter 180424_BFW_Stellungnahme_GGÄnderung_Sozialer Wohnungsbau

 


Das neue Bauvertragsrecht 2018 – Worauf sich die Branche jetzt einrichten muss

Was lange währt wird gut, so heißt es in einem bekannten Sprichwort. Ob dies auch für das neue „Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechtes (und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung) gilt, muss letztlich jeder selbst entscheiden. Fest steht, dass der Bundestag am 9. März 2017 das Gesetz beschlossen und der Bundesrat am 31. März 2017 zugestimmt hat. Danach treten die neuen Regelungen zum 1. Januar 2018 in Kraft.

Die nachfolgend im Einzelnen dargestellten Neuerungen gelten also, soweit sie den Vertragsschluss selbst und dessen Begleitumstände (z. B. Baubeschreibung) betreffen, für Verträge, die nach dem 1. Januar 2018 abgeschlossen werden. Soweit es sich um „Folgeregelungen“ (z. B. zur Abnahme oder zur Kündigung) handelt, kommt das neue Gesetz erst für Vorgänge bzw. Willenserklärungen in Betracht, die nach dem 1. Januar 2018 eingeleitet oder vorgenommen werden.

 

Sachlicher Anwendungsbereich des Gesetzes

 Der sachliche Anwendungsbereich des Gesetzes betrifft im Wesentlichen folgende Vertragsarten:

  • Hausbauverträge auf fremden (Kunden-) Grundstücken
  • Sanierung von Altbauten auf fremden (Kunden-) Grundstücken
  • Nachunternehmerverträge einschließlich Architekten und Sonderfachleuten
  • alle sonstigen Handwerkerverträge, z. B. im Rahmen der WEG- oder Mietverwaltung
  • Bauträgerverträge, die aber nur teilweise betroffen sind. (Welche Teile dies sind, lesen Sie hier.)

Im Einzelnen:

Nachfolgend werden in der Reihenfolge, wie sie im Gesetz vorkommen, die für die Praxis (der BFW-Mitgliedsunternehmen) wesentlichen Regelungen jeweils kurz dargestellt:

  1. Abnahme

In § 640 BGB, der sich mit der Abnahme beschäftigt, wird ein neuer Absatz 2 eingefügt, nach dem eine Werkleistung „als abgenommen gilt“, wenn der Auftragnehmer trotz angemessener Fristsetzung die Abnahme nicht erklärt, aber auch nicht mindestens einen angeblichen Mangel benennt. Diese fiktive Abnahme gilt allerdings bei Auftraggebern, die Verbraucher sind, nur dann, wenn sie auf diese Folge im Vorhinein ausdrücklich schriftlich hingewiesen worden sind.

Diese grundsätzlich zu begrüßende Regelung wird voraussichtlich ohne nennenswerte praktische Bedeutung bleiben, da Fälle, in denen überhaupt keine Mängel benannt werden, wohl eher selten vorkommen dürften. Benennt der Auftraggeber aber auch nur einen vermeintlichen Mangel, bei dem es sich auch um eine reine Bagatelle handeln kann, dann findet die Regelung bereits keine Anwendung und die Abnahme gilt als nicht erteilt.

  1. Kündigung von Bauverträgen aus wichtigem Grund

Durch die umfangreichen Neuregelungen im Gesetz hat sich auch die Nummerierung innerhalb des Werkvertragsrechtes vollständig verändert, so dass bekanntere Paragraphen wie § 648a BGB (früher Bauhandwerkersicherungshypothek) jetzt einen völlig anderen Inhalt bekommen haben. An dieser Stelle werden jetzt, die schon zuvor durch die Gerichte entwickelten, Grundsätze zur Kündigung von Bauverträgen aus wichtigem Grund ins Gesetz übernommen. Danach können Bauverträge jederzeit gekündigt werden, „wenn die Vertragserfüllung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und bei Abwägung der beiderseitigen Interessen unzumutbar ist“. Kommt es zu einer solchen Kündigung, schreibt das Gesetz eine zwingende Mitwirkungspflicht beider Vertragsparteien bei der Feststellung des zum Kündigungszeitpunkt bestehenden Ausführungsstands der Arbeiten vor.

Dieses besondere Kündigungsrecht gilt nicht für Bauträgerverträge.

  1. Einseitiges Anordnungsrecht des Bestellers/Auftraggebers

Das Kernstück des neuen Gesetzes stellen die in das altehrwürdige Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) eingefügten Neuregelungen in den §§ 650a bis 650v dar. Hier geht es zunächst im Kapitel 2 (§§ 650a bis 650h) um den allgemeinen Bauvertrag, der jetzt im Gesetz erstmalig wie folgt definiert wird:

(1) Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerkes, einer Außenanlage oder eines Teils davon.

(2) Ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerkes ist ein Bauvertrag, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist.

Ein völlig neues Instrument folgt dann direkt in den §§ 650b bis d mit der Einführung der Möglichkeit zur nachträglichen Veränderung des Vertragsinhaltes durch ein einseitiges Anordnungsrecht des Bestellers/Auftraggebers. Diese Regelung, von der Bauträgerverträge nicht betroffen sind, stellt insoweit völliges juristisches Neuland dar, als hier in einen bereits verbindlich geschlossenen Vertrag nachträglich einseitig eingegriffen und eine Veränderung des Leistungsumfangs verlangt werden kann. Trotz vielfältiger massiver und sorgfältig begründeter Bedenken aus den unterschiedlichsten Richtungen – auch des BFW – ist dieser Gesetzesteil nun doch umgesetzt worden. Diese Anmerkung sei dem Verfasser gestattet: Erfolgt ist dies offenkundig nach dem Grundsatz „Augen zu und durch“. Hier werden Regelungen eingeführt, die für bestimmte Bereiche des Baugeschehens, namentlich für Großbauvorhaben, wie sie im Straßen- und Verkehrswegebau (z. B. Deutsche Bahn, Stuttgart 21) sowie in anderen Großprojekten sinnvoll sein mögen, dennoch undifferenziert der gesamten Baubranche übergestülpt.

Das Gesetz sieht vor, dass im Falle eines Änderungswunsches des Auftraggebers zunächst eine Einigung über die Ausführung und die damit verbundene Mehr- oder Mindervergütung anzustreben sei. Der Auftragnehmer ist dazu verpflichtet, ein Angebot über die Mehr- und Mindervergütung bezogen auf den Änderungswunsch vorzulegen. Diese Verpflichtung soll allerdings nur dann bestehen, wenn die Änderung für den Auftragnehmer zumutbar ist.

Wann eine Zumutbarkeit gegeben ist und wann nicht, sagt das Gesetz im Einzelnen nicht. Hier wird sich also in der Praxis zwangsläufig ein nicht unerhebliches Streitpotenzial aufbauen. Schlechtere Bedingungen gelten bei diesen Streitigkeiten für die Auftragnehmerseite schon deshalb, weil das Gesetz ihr die Beweislast für die Gründe auferlegt, die zur Unzumutbarkeit des Änderungswunsches führen.

Da in den Diskussionen um das neue Gesetz allen Beteiligten stets klar war, dass sowohl die Frage der Zumutbarkeit als auch die Frage der Preisanpassung erhebliche Streitigkeiten auslösen wird, wurde das Anordnungsrecht durch einen neuen Gerichtsweg ergänzt, der erklärtermaßen dafür sorgen soll, dass diese Streitigkeiten, die sich ja typischerweise während laufender Bauausführung auftun werden, sehr schnell entschieden werden können. In § 650d BGB ist der Erlass einstweiliger gerichtlicher Verfügungen zu den Fragen des Anordnungsrechtes vorgesehen. Durch flankierende Neuregelungen zur Gerichtsorganisation (dazu später noch mehr) ist es die Vorstellung (allerdings im Gesetzestext nicht niedergelegt) der Verfasser, derartige Streitigkeiten innerhalb weniger Wochen durch die Gerichte entscheidbar zu machen. Auch hier erlaubt sich der Verfasser die Anmerkung, dass dies sich vor dem Hintergrund der Realitäten in gerichtlichen Baustreitigkeiten als blanke Theorie herausstellen dürfte.

In einem kompliziert gefassten Paragraphen (§ 650c BGB) findet sich sodann eine Regelung, die für die Preisbildung solcher Änderungswünsche Anhaltspunkte vorsieht. Die Einzelheiten können im Rahmen dieser Übersicht nicht dargestellt werden. Dahinter steht der Gedanke, die Abwehr von Änderungsanordnungen über die Preisgestaltung möglichst zu verhindern.

  1. Feststellung des Bautenzustandes

Neu im Gesetz ist auch die Verpflichtung des Auftraggebers, an einer Feststellung des Bautenzustandes auch in den Fällen mitzuwirken, in denen er die Abnahme unter Benennung von Mängeln verweigert (§ 650g BGB). Kommt der Auftraggeber dieser Verpflichtung nicht nach, sieht das Gesetz die Zustandsfeststellung alleine durch den Auftragnehmer vor. In jedem Fall ist ein schriftliches Protokoll zu erstellen.

  1. Kündigung des Bauvertrages

Einer der kürzesten neuen Paragraphen wird der Einfachheit halber im Wortlaut wiedergegeben:

  • 650h BGB: „Die Kündigung des Bauvertrages bedarf der schriftlichen Form.“

Diese Regelung ist uneingeschränkt, gilt also für jegliche Kündigung, wobei daran zu erinnern ist, dass die Einhaltung der schriftlichen Form eine persönliche Unterschrift voraussetzt.

  1. Verbraucherbauvertrag

In einem weiteren neu eingeführten Kapitel, nämlich den §§ 650i bis 650n BGB gibt es nun Spezialregelungen, die den Verbraucherbauvertrag betreffen. Der Verbraucherbauvertrag wird wie folgt definiert:

„Verbraucherbauverträge sind Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neues Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird.“

Für diese Verbraucherbauverträge wird dann in § 650i Abs. 2 BGB die sogenannte Textform zwingend vorgeschrieben. Das bedeutet, dass dieser Vertrag keiner persönlichen Unterschrift bedarf und beispielsweise auch auf elektronischem Wege per E-Mail, Fax etc. übermittelt und geschlossen werden kann.

Für Verbraucherbauverträge, zu denen auch Bauträgerverträge gehören, sofern daran ein Verbraucher beteiligt ist, wird nun eine Pflicht zur Beifügung einer Baubeschreibung im Gesetz (§ 650j BGB) verankert. Hintergrund ist die Behauptung der diversen im Vorfeld des Gesetzgebungsverfahrens angehörten Verbraucherschutzorganisationen, es gäbe in nennenswertem Umfang Bauverträge, die ohne jede Baubeschreibung (!) geschlossen worden seien.

Der Gesetzgeber hat also diese Pflicht nun ins Gesetz aufgenommen und damit nicht genug, er hat an sehr versteckter, aber dennoch praktisch bedeutsamer Stelle (Artikel 249, § 2 EGBGB) auch zwingende inhaltliche Vorgaben für solche Baubeschreibungen gemacht. Wegen Praxisrelevanz dieser Vorschrift wird der Gesetzeswortlaut nachfolgend wiedergegeben:

„In der Baubeschreibung sind die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks in klarer Weise darzustellen. Sie muss mindestens folgende Informationen enthalten:

  1. Allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise,
  1. Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe,
  1. Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte,
  1. gegebenenfalls Angaben zum Energie-, zum Brandschutz- und zum Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik,
  1. Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktion aller wesentlichen Gewerke,
  1. gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus,
  1. gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen,
  1. Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss,
  1. gegebenenfalls Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen.

Alle Unternehmen der Branche sind vor dem Hintergrund dieser gesetzlichen Neuregelung natürlich gut beraten, sich frühzeitig vor dem 1. Januar 2018 einmal die bislang verwendeten Baubeschreibungen daraufhin anzusehen, ob die vorgenannten Pflichtangaben dort wiederzufinden sind. Dabei wird besonders auf eine klare und auch für absolute Laien verständliche Sprache zu achten sein.

Der reine Verweis auf technische Vorschriften (wie z. B. DIN-Normen) wird in keinem Fall ausreichen. Als Anhaltspunkt, Vorlage oder „Baukasten“ zur Überarbeitung der Leistungsbeschreibungen kann auf die Musterbaubeschreibung für Bauträgerverträge, die das Aachener Institut für Bauschadensforschung (AIB) vor wenigen Jahren im Rahmen eines Forschungsauftrages entwickelt hat (aufzufinden auf der Internetseite www.aib.de) verwiesen werden.

Als Anhang zu der soeben im Wortlaut wiedergegebenen Gesetzesregelung findet sich dann an gleicher Stelle eine weitere praxisrelevante Neuregelung, die dahin geht, dass die Baubeschreibung nun stets auch verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werkes (Bauvorhabens) zu enthalten hat. Wenn der Beginn der Baumaßnahme zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht feststeht, ist die Dauer der Bauausführung dort anzugeben.

  1. Vorvertraglich zur Verfügung gestellte Baubeschreibung

Nun wieder im BGB, nämlich durch den neuen Paragraphen 650k wird festgelegt, dass auch eine vorvertraglich zur Verfügung gestellte Baubeschreibung (beispielsweise auch aus Werbeunterlagen) zum Vertragsinhalt mit der Folge wird, dass der Auftragnehmer beim Verbraucherbauvertrag an diese Angaben gebunden ist. Diese Regelung gilt allerdings dann nicht, wenn die Vertragsparteien ausdrücklich etwas anderes vereinbart haben, wenn also – was zu empfehlen ist – in dem Bauvertrag ausdrücklich klargestellt wird, das nur und ausschließlich die diesem Vertrag beigefügte Baubeschreibung gelten soll.

Auch dann wird es aber zukünftig noch wichtiger sein, dass – wie zuvor schon erwähnt – Baubeschreibungen ausführlich und eindeutig formuliert werden. Das Gesetz sieht nämlich vor, dass bei unvollständigen oder unklaren Baubeschreibungen sämtliche vertragsbegleitenden Umstände, also auch hier wieder bis hin zu Werbemaßnahmen, zur Auslegung der Verträge hinzugezogen werden können. Sämtliche Zweifel bei der Festlegung der geschuldeten Bauleistung gehen zu Lasten des Auftrag nehmenden Unternehmens.

Weiterhin ist an dieser Stelle (§ 650k Abs. 3 BGB) eine Pflicht zur verbindlichen Angabe des Zeitpunktes der Fertigstellung auch für den Vertrag selbst vorgesehen. Diese Angabe muss sich also sowohl im Vertrag als auch in der Baubeschreibung finden. Dass auf Deckungsgleichheit zu achten ist, versteht sich von selbst.

  1. Obligatorisches Widerrufsrecht für Verbraucher

Durch § 650l BGB wird ein obligatorisches Widerrufsrecht für Verbraucher bei den (Verbraucher-) Bauverträgen eingeführt. Dieses schon von anderen Vertragsarten her seit einiger Zeit bekannte Instrument führt dazu, dass Verbraucher ihre Vertragserklärung mindestens zwei Wochen lang ohne Angaben von Gründen widerrufen können. Über das Widerrufsrecht müssen die Verbraucher in schriftlicher Form und zwar unter Benutzung der im Gesetz wortwörtlich vorgegebenen Belehrung (zu finden in Artikel 249 § 3 EGBGB) hingewiesen werden. Erst mit dem nachweislichen Zugang dieser Belehrung beginnt die Zwei-Wochen-Frist zu laufen. Erfolgt die Belehrung nicht oder nicht in der notwendigen Form, so steht dem Verbraucher das Widerrufsrecht für ein volles Jahr zu.

Zu betonen ist, dass dies für jeden Verbraucherbauvertrag gilt, unabhängig davon wo und unter welchen Umständen er geschlossen wird. Gesetzlich ausgenommen sind allerdings notariell beurkundete Verträge, also Bauträgerverträge!

  1. Ratenzahlungen in Abhängigkeit vom Baufortschritt

Eine weitere einschneidende neue Regelung findet sich in § 650m BGB. Danach dürfen zukünftig Abschlagszahlungen, wie es im Gesetz heißt, also die allgemein üblichen Ratenzahlungen in Abhängigkeit vom Baufortschritt, nur noch bis maximal 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung eingefordert werden. Die restlichen 10 Prozent können erst nach vollständiger Fertigstellung und Abnahme eingefordert werden.

Zur Vermeidung von Missverständnissen: Der schon länger gesetzlich geregelte Einbehalt bei der ersten fälligen Ratenzahlung in Höhe von 5 Prozent der Gesamtvergütung (§ 632a, Abs.3 BGB) bleibt daneben bestehen, so dass zukünftig den Unternehmen in der Endphase des Bauvorhabens 15 Prozent der Gesamtvergütung „in der Kasse fehlen“ werden statt bislang 5 Prozent.

Das diese Regelung auf den wesentlichen Einfluss der Verbraucherschutzorganisationen zurückzuführen ist, bedarf keiner weiteren Erörterung. Im Vorfeld war von dieser Seite sogar ein noch niedrigerer Prozentsatz möglicher Abschlagszahlungen eingefordert worden.

Soweit es sich vor dem Hintergrund der neuen Gesetzeslage anbieten könnte (was natürlich auch von der Marktlage, von den Verbraucherkunden ihrerseits eine Sicherheitsgestellung für die Bezahlung der Unternehmensleistungen zu verlangen), ist im neuen § 650m Abs. 4 eine Höhenbegrenzung von maximal 20 Prozent der vereinbarten Vergütung festgeschrieben. Eine (Gegen-) Sicherheitsleistung von mehr als 20 Prozent kann also mit Verbraucherkunden nicht rechtswirksam vereinbart werden.

Diese Beschränkung der Ratenzahlungen gilt für Bauträgerverträge allerdings nicht. Dort bleibt es bei den Vorgaben in § 3 MaBV!

  1. Unterlagen, die den Auftraggebern/Käufern/Erwerbern zur Verfügung zu stellen sind

Den in der Praxis immer wieder vorkommenden Meinungsverschiedenheiten über den Umfang der Unterlagen, die den Auftraggebern/Käufern/Erwerbern das Bauvorhaben betreffend zur Verfügung zu stellen sind, trägt der Gesetzgeber in § 650n BGB Rechnung. Dort ist jetzt bestimmt, dass dem Verbraucher (Auftraggeber) rechtzeitig vor Beginn der Ausführungen die Unterlagen zur Verfügung zu stellen sind, die dieser benötigt, um gegenüber Behörden den Nachweis führen zu können, dass die Leistung unter Einhaltung der öffentlich/rechtlichen Vorschriften ausgeführt werden wird. Diese Regelung betrifft also solche Fälle, in denen beispielsweise die Baugenehmigung im Namen des Verbrauchers beantragt wird.

Weiter sieht das Gesetz aber vor, dass „spätestens mit der Fertigstellung des Werkes“ diejenigen Unterlagen zu erstellen und dem Verbraucher herauszugeben sind, die dieser benötigt, um gegenüber Behörden den Nachweis führen zu können, dass das Bauvorhaben unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich/rechtlichen Vorschriften ausgeführt worden ist.

Das neue Gesetz trifft also „nach wie vor“ keine Regelung dazu, welche Unterlagen, die ansonsten für den Auftraggeber von Bedeutung sein könnten (beispielsweise bei späteren Umbauten) ihm auszuhändigen sind. Hier wird es damit weiterhin bei den vielerorts bekannten Meinungsverschiedenheiten bleiben, zu deren Klärung bislang nur auf verschiedene Gerichtsurteile zurückgegriffen werden kann.

  1. Einhaltung der Regelungen zum Verbraucherbauvertrag

Abgesichert hat da der Gesetzgeber die Einhaltung der Regelungen zum Verbraucherbauvertrag dadurch, dass in einem eigenen Paragraphen (§ 650o BGB) festgelegt ist, dass zum Nachteil des Verbrauchers von den Sonderregelungen nicht auf vertraglichem Wege abgewichen werden kann.

  1. Sonderregelungen zu Verträgen über Architekten-/Ingenieurleistungen

Sodann befinden sich in dem neuen Gesetzeswerk auch noch einige Sonderregelungen, die Verträge über Architekten-/Ingenieurleistungen betreffen.

Zwei Aspekte seien hier herausgegriffen:

  1. Die Architekten und Ingenieure können eine Teilabnahme ihrer bis dahin erbrachten Leistungen (auch soweit im Vertrag nicht vorgesehen) zu dem Zeitpunkt verlangen, zu dem der Auftraggeber die Abnahme der letzten Leistung des oder der bauausführenden Unternehmer erhalten hat. Diese Regelung trägt einer langjährigen Forderung aus Architektenkreisen Rechnung. Nach bisherigem Recht hatte der Architekt, dem sämtliche Leistungsphasen der HOAI vertraglich übertragen worden waren, einen Abnahmeanspruch erst nach Abschluss aller Leistungsphasen, also auch der Mangelgewährleistungszeit für die Bauausführung, was der Gesetzgeber jetzt als unzumutbar lang eingestuft hat.
  2.  Im Rahmen der gesamtschuldnerischen Haftung der Architekten, gemeinsam mit den bauausführenden Handwerkern, im Falle von Baumängeln ist es vielfach üblich geworden, den Architekten alleine in Anspruch zu nehmen und ihm die spätere Auseinandersetzung mit den für den Mangel in Betracht kommenden Nachunternehmern selbst zu überlassen. Hintergrund war die den Architekten im Gegensatz zu den Nachunternehmern treffende Versicherungspflicht. Das neue Gesetz regelt nun, dass der Architekt oder Ingenieur Mangelleistungen verweigern kann, solange nicht der bauausführende Unternehmer erfolglos zur Nacherfüllung aufgefordert worden ist.
  1. Bauträgerverträge

Wie bereits erwähnt sind Bauträgerverträge von einer ganzen Reihe der Neuregelungen ausgenommen, nämlich von folgenden:

– Ratenbeschränkung auf 90 Prozent

– Regelungen zu Kündigung aus wichtigem Grund

– Anordnungsrecht des Auftraggebers

– Wirkung vorvertraglicher Baubeschreibungen

– Widerrufsrecht für Verbraucherkunden

Diese Ausnahmen können aber für die Bauträgerunternehmen keineswegs als dauerhafte „Entwarnung“ verstanden werden. Auch wenn aus zeitlichen Gründen in dem jetzigen Gesetz noch keine bauträgerspezifischen Sonderregelungen enthalten waren, sind diese aber dennoch in konkreter Diskussion. Es erscheint aus heutiger Sicht sicher, dass diese Diskussionen in der kommenden Legislaturperiode, spätestens im kommenden Jahr fortgesetzt werden. Unabhängig von der sich ergebenden politischen Konstellation dürfte es dann zu dem seit Jahren von Verbraucherseite geforderten größeren „Angriff“ auf das Bauträgerrecht kommen. Der BFW wird dies natürlich ebenso eng wie intensiv begleiten und darüber laufend berichten.

  1. Begleitregelungen zum Gerichtsverfassungsgesetz

Wie bereits beim neuen Anordnungsrecht erwähnt finden sich am Ende des neuen Gesetzes dann noch einige Begleitregelungen, die das Gerichtsverfassungsgesetz betreffen. Hier soll die obligatorische Einrichtung von speziellen Baukammern bzw.

-senaten bei allen Land- und Oberlandesgerichten erwähnt werden. Eine Neuerung, die sich sicherlich nicht schlecht liest. Für denjenigen, der sich aber mit der Organisation und den personellen Verhältnissen der Gerichte in den verschiedenen Bundesländern etwas genauer beschäftigt, sind doch erhebliche Zweifel dazu angebracht, ob die Idealvorstellung baufachlich besonders kompetenter Kammern und Senate sich in nennenswertem Umfang wird umsetzen lassen.

An die eingangs gestellte Frage, ob am Ende alles gut geworden ist, sei noch einmal erinnert.


Normung aktuell: Deutsche Normungsroadmap Bauen und Gebäude

Das DIN erarbeitet derzeit die „Deutsche Normungsroadmap Bauen und Gebäude“, eine Art Handlungsrahmen für die Normungsarbeit im DIN. Der BFW hat am 13.07.2017 als Vertreter der mittelständischen Immobilienwirtschaft  an der Anhörung im DIN teilgenommen. Die BFW- Stellungnahme, die sich nunmehr auch in Textbestandteilen und Kommentaren des aktualisierten Entwurfs der Normungsroadmap wiederfindet, erhalten Sie unter 170607_Normungsroadmap_Bauen_und_Gebäude_Kommentartabelle_BFW.doc.pdf pdf Datei ansehen —  Datei herunterladen .

Die finale Fassung der Normungsroadmap soll im November 2017 durch das DIN beschlossen werden.

Hintergrund: Ziel der Normung ist es, unter Auswertung wissenschaftlicher Erkenntnisse und praktischer Erfahrungen eine möglichst gute, einfache und kostengünstige Lösung für die Baupraxis zu finden. Demgegenüber haben sich jedoch aufgrund der derzeit unzureichenden gesamtwirtschaftlichen Folgenbetrachtung in den  Normungsverfahren und aufgrund der Dominanz von Interessenvertretern und der Wissenschaft  Komfortansprüche entwickelt, die sich auch in überhöhten Anforderungen des Bauordnungsrechtes widerspiegeln. Die Folgen daraus sind über 3.300 Baunormen (DIN, EN, ISO), ca. 1.500 Richtlinien, mehr als 500 Merkblätter, Arbeitshilfen u. ä. sowie eine Vielzahl produktspezifischer Einzelregelungen, wie zum Beispiel ca. 7.000 allgemeine bauaufsichtliche Zulassungen und Produktdatenblätter. Hieraus ergeben sich zusätzlich erhebliche zivilrechtliche Haftungsrisiken.

Hauptkritikpunkte des BFW sind…

  • unzureichende Transparenz in den Normungsprozessen,
  • immer kürzere Überarbeitungszyklen,
  • hohe Komplexität und Verwissenschaftlichung der Normen und
  • unzureichende Nachvollziehbarkeit der Regeln für die Baupraxis.

Forderungen des BFW:

  • Praxiskonformität ist sicherzustellen. Gute, einfache und kostengünstige Standards für die Baupraxis sind hierbei der Maßstab.
  • Wirtschaftliche und soziale Auswirkung von Normung sind in einer Folgenbetrachtung vorab zu prüfen.
  • Auswirkungen auf die Baukosten und die Investitionstätigkeit der Immobilienwirtschaft sind angemessen zu berücksichtigen.
  • Sicherheitsniveaus müssen auf die Gefahrenabwehr beschränkt werden.
  • Anwender der Normen sind im Normungsprozess angemessen zu beteiligen.

Tarifrecht aktuell: Neuer Vergütungstarifvertrag für die Immobilienwirtschaft

Die Tarifvertragsparteien haben für die Zeit ab 01.07.2017 folgendes Tarifergebnis vereinbart:

  • Der Tarifvertrag hat eine Laufzeit vom 1.07.2017 bis 30.06.2019.
  • Die Löhne und Gehälter (nicht die Auszubildendenvergütungen) werden ab dem 1.07.2017 um 2,4 % (aufgerundet auf volle € 5,00) bei den Lohn- und Gehaltsgruppen I, II und III, erstes Berufsjahr (nur Gehälter) um mindestens € 65,00 angehoben.
  • Die Löhne und Gehälter (nicht die Auszubildendenvergütungen) werden ab dem 1.07.2018 um weitere 2,2 % (aufgerundet auf volle € 5,00) angehoben.
  • Die Ausbildungsvergütungen werden ab dem 1.07.2017 um € 40,00 und ab dem 1.07.2018 um weitere € 30,00 angehoben.

Die Vergütungstabellen stellen wir Mitgliedern des BFW auf Anfrage zur Verfügung.


Bauplanungsrechtsnovelle in Kraft getreten

Die Bauplanungsrechtsnovelle und die Änderungen der TA Lärm wurden am 12. Mai 2017 im Bundesgesetzblatt (BGBl. I S. 1057) verkündet und sind am 13.05.2017 in Kraft getreten. Die Änderungen sind grundsätzlich für alle ab Inkrafttreten eingeleiteten B-Planverfahren wirksam. Daneben gilt das  neue Recht auch für bereits eingeleitete B-Planverfahren, soweit bei Inkrafttreten der Änderung noch nicht mit einzelnen Verfahrensschritten begonnen worden ist oder wenn bis einschließlich 15.05.2017 lediglich die frühzeitige Beteiligung der Behörden oder sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4  Abs. 1 Satz1 BauGB eingeleitet worden ist (§§ 245c  Abs. 1, 233 Abs. 1 Satz 2 BauGB).

Weitere Einzelheiten können Sie der Mitglieder-Information vom 4. April entnehmen.