Mietrecht

Tarifrecht aktuell

Der derzeit gültige Vergütungstarifvertrag für die Immobilienwirtschaft wurde von den Gewerkschaften fristgemäß zum 30.06.2017 gekündigt. Die Verhandlungsrunden für die Zeit ab 01.07.2017 laufen. Über die Verhandlungsergebnisse informieren wir Sie zeitnah.


Kündigung einer Wohnung zur beruflichen Nutzung unwirksam

BGH Urteil vom 29.04.2017, VIII ZR 45/16

Die Kündigung einer Wohnung für eine beabsichtigte gewerbliche Nutzung als Büroarbeitsplatz mit Archiv ist unwirksam. Der BGH stellt in der Entscheidung vom 29.04.2017 (VIII ZR 45/16) klar, dass die Kündigung einer Wohnung für ein geplante gewerbliche Nutzung nicht mit den Fällen vergleichbar ist, in denen der Vermieter kündigt, um darin die Wohnnutzung (Eigenbedarf) fortzusetzen. Das heißt, wenn der Vermieter die Wohnung – wie hier – nicht als Wohnraum benötigt, sondern sie einer gewerblichen Nutzung zuführen will, ist der Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB  nicht erfüllt. Ebenso wenig stellt die Eigennutzung der vermieteten Wohnräume zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken eine wirtschaftliche Verwertung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar. Da diese Regelbeispiele nicht vorliegen ist der Auffangtatbestand gem. § 573 Abs. 1 BGB relevant, der eine einzelfallbezogene Interessenabwägung zwischen Vermieter- und Mieterinteressen erfordert. Gemessen hieran hat die Vermieterin aus Sicht des BGH  kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Aufgrund der beabsichtigten Nutzung allein für gewerbliche Zwecke hätte die Vermieterin andernfalls entstehende Nachteile von einigem Gewicht darlegen müssen. Solche “Nachteile von einigem Gewicht” wurden jedoch aus Sicht des BGH nicht dargelegt.


Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete

BGH, Urteil vom 18.01.2017 (VIII ZR 17/16), veröffentlicht am 03.02.2017

Die Nutzungsentschädigung, die der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist bei beendeten Wohnraummietverträgen nicht nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen. Hierbei geht es also um die zulässige Wiedervermietungsmiete bei Weitervermietung. Soweit eine Mietpreisbegrenzungsverordnung (Mietpreisbremse) besteht, ist diese entsprechend einzubeziehen.


Informationspflichten gem. § 36 VSBG- Haftungsrisiken vermeiden

Seit dem 01.02.2017 bestehen für Unternehmen, die eine Webseite unterhalten, besondere Informationspflichten in Bezug auf eine Teilnahme an einer außergerichtlichen Streitbeilegung.

Gesetzliche Grundlage ist das Gesetz über die alternative Streitbeilegung in Verbrauchersachen (VSBG), mit dem die Europäische StreitbeilegungsVO in Deutschland umgesetzt wird.

Da auch mittelständische Immobilienunternehmen selbst entscheiden können, ob sie an einer  außergerichtlichen Streitbeilegung teilnehmen möchten, dürften viele Unternehmen hierin eher eine zusätzliche bürokratische Hürde sehen, abwarten wollen, und daher der außergerichtlichen Streitbeilegung tendenziell zunächst eher ablehnend gegenüber stehen. Aber auch im Falle der Nichtteilnahme muss dies auf der Webseite im Impressum (oder in einem gesonderten Button „Verbraucherstreitbeilegung“)  und  in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) leicht zugänglich, klar und verständlich erklärt werden. Anderenfalls drohen Abmahnungen nach § 2 Unterlassungsklagengesetz (UKlaG). Eine Ausnahme von dieser Verpflichtung besteht nur für die Unternehmen, die zum 31.12.des Vorjahres 10 oder weniger Personen beschäftigt haben.

Formulierungsvorschlag bei Nichtteilnahme an der Verbraucherschlichtung für Impressum und AGB:
Die <Unternehmen einfügen> nimmt nicht an einem Schlichtungsverfahren gem. § 36 Verbraucherstreitbeilegungsgesetz (VSBG) teil.

 Weiter Informationen des BMJV unter

https://www.bmjv.de/SharedDocs/Publikationen/DE/Verbraucherschlichtung.pdf?__blob=publicationFile&v=6

 


Förderung von Barrierefreiheit und Elektromobilität in WEG und Mietrecht

Der Bundesrat hat am 23.09.2016 die bayerisch-sächsische Gesetzesinitiative zur Förderung von Barrierefreiheit und Elektromobilität im Miet- und Wohnungseigentumsrecht beschlossen und den Gesetzentwurf an den Bundestag zur weiteren parlamentarischen Beratung überwiesen.

Eckpunkte des Gesetzentwurfs

Barrierefreiheit:

Die Barrierefreiheit soll im Wohneigentum dadurch gefördert werden, dass für derartige Maßnahmen die bisher erforderliche Einstimmigkeit für bauliche Maßnahmen nicht mehr gelten soll.

Soweit die Eigenart der Wohnanlage nicht geändert wird, ist die Zustimmung der übrigen Miteigentümer entbehrlich, soweit die Interessen an der baulichen Maßnahme überwiegen.

Soweit die Eigenart der Wohnanlage durch die bauliche Maßnahmen geändert wird, ist eine Stimmenmehrheit  von drei Vierteln der stimmberechtigten Miteigentümer, die mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile innehaben, erforderlich.

 Anmerkungen des BFW:

Positiv ist, dass bauliche Maßnahmen zur Schaffung von Barrierefreiheit nicht mehr durch einzelne Miteigentümer blockiert werden können.  Die im Kontext von Art 14 GG sicherlich erforderliche Interessenabwägung erhöht jedoch die Streitanfälligkeit in Wohnungseigentümergemeinschaften. Ein ähnliches Problem könnte sich in abgeschwächter Form auch für die Frage ergeben, unter welchen Voraussetzungen sich die Eigenart der Wohnanlage ändert.

Elektromobilität

Die Elektromobilität soll im Wohneigentum dadurch gefördert werden, dass für erforderliche bauliche Maßnahmen zur Schaffung der Ladeinfrastruktur die bisher erforderliche Einstimmigkeit für bauliche Maßnahmen nicht mehr gelten soll.

Daneben soll eine mietrechtliche Regelung eingeführt werden, wonach der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen mietrechtlichen Anspruch auf die Schaffung einer entsprechenden Ladeinfrastruktur hat (ähnlich wie § 554 a BGB für Barrierefreiheit).

Anmerkungen des BFW

Im Wohnungseigentumsrecht können bauliche Maßnahmen zur Schaffung der Ladeinfrastruktur für Elektromobilität nicht mehr durch einzelne Miteigentümer blockiert werden. Dies ist auf den ersten Blick sicherlich positiv. Andererseits erschließt sich nicht, warum gerade diese spezielle bauliche Veränderung eine gesetzliche Privilegierung gegenüber anderen baulichen Maßnahmen im Wohneigentum erhalten soll. Insofern bleibt abzuwarten, ob nicht die bestehende gesetzliche Systematik  und die gewachsene Rechtsprechung für eine Vielzahl von Fallgruppen gegenüber dem Interesse an einer Gesetzesänderung zu dieser einzelnen Fallgruppe überwiegt.

Kritisch sind auch die vorgeschlagenen Änderungen im Mietrecht. Denn ein Anspruch des Mieters zur Installation von Ladeinfrastruktur durchbricht die mietrechtliche Systematik, wonach i.d.R. ausschließlich der Vermieter bestimmt, welche baulichen Maßnahmen in seiner Immobilie durchgeführt werden. Auch im Kontext zu § 554a BGB ergibt sich keine andere Bewertung. Denn der Mieter macht den Anspruch nach § 554a BGB auf barrierefreien Umbau nur dann geltend, wenn dies auch medizinisch indiziert ist (Ausnahmeregelung). Eine solche Lebenssituation lässt sich nicht mit dem gesamtgesellschaftlichen Interesse an der Schaffung von Ladeinfrastruktur vergleichen und dürfte im Kontext von Art 14 GG fragwürdig sein.

Franco Höfling


Mietrecht aktuell: Anträge zur Vorlage einer zweiten Mietrechtsnovelle abgelehnt

Der Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz im Deutschen Bundestag hat Anträge der Bundestagsfraktion DIE LINKE am 21. September 2016 abgelehnt, die Bundesregierung zur Vorlage einer zweiten Mietrechtsnovelle aufzufordern.

Die Eckpunkte der Anträge entsprechen im Wesentlichen dem bislang unveröffentlichten und in der Ressortabstimmung befindlichen Referentenentwurf des BMJV vom 11. April 2016. Über die Anträge der Bundestagsfraktion DIE LINKE wird im Bundestag am 29. September 2016 abgestimmt.

Hintergrund

Dem Antrag „Für bezahlbare Mietwohnungen – Modernisierungsumlage reduzieren, Luxusmodernisierungen einschränken” (18/7263) stimmten nur die Antragsteller zu. Die Koalitionsfraktionen CDU/CSU und SPD stimmten dagegen, die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen enthielt sich. Die Linke begründete im Ausschuss den Vorstoß mit dem Ziel, die Verdrängung von Mietern aus ihren Wohnungen zu verhindern. Dem Ziel stimmten die Vertreter der anderen Fraktionen im Grundsatz zu. Doch argumentierten Vertreter der Koalitionsfraktionen, man müsse darauf achten, dass sinnvolle Modernisierung nicht unwirtschaftlich wird und infolgedessen ganz unterbleibt. Dem schlossen sich die Grünen nicht an, erklärten aber, sie seien mit einigen Einzelpunkten des Antrags nicht einverstanden und könnten daher nicht zustimmen.

Ebenso war das Abstimmungsverhältnis bei dem Linken-Antrag „Mietspiegel – Sozial gerecht und mietdämpfend erstellen” (18/5230). Kern ist die Forderung, Mietspiegel nicht nur auf Grundlage der Mietverträge zu erstellen, die in den vier zurückliegenden Jahren abgeschlossen wurden, sondern auf Grundlage aller bestehenden Mietverträge. Dagegen wandten die Koalitionsvertreter insbesondere ein, dass dies zu erheblichen Nachteilen für die Wohnungswirtschaft führen und den Mietwohnungsbau abwürgen würde. Vor allem verwiesen sie, wie schon bei der Diskussion des ersten Antrags, auf den in der Ressortabstimmung befindlichen Referentenentwurf des Justizministeriums für ein zweites Mietrechtspaket (hib 21.09.2016).