Mietrecht

Mietpreisbremse aktuell

Der Bundestag hat am 14.02.2020 der Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbremse) beschlossen. Das Gesetz muss noch den Bundesrat passieren. Es ist damit zu rechnen, dass die Änderungen in ersten Jahreshälfte 2020 in Kraft treten.

Eckpunkte der Änderungen:

  • Mehrfache Landesverordnungen zur Mietpreisbremse möglich.
  • Die letzte Rechtsverordnung muss spätestens mit dem 31.12.2025 außer Kraft treten.
  • Rüge des Mieters bis 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses führt zu einem rückwirkenden Zahlungsanspruch für zu viel gezahlte Miete ab Vertragsbeginn.
  • Rüge des Mieters nach mehr als 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses führt zu einem zukünftigen Zahlungsanspruch für zu viel gezahlte Miete ab dem nächsten Fälligkeitstermin.

Mietrecht- aktueller Stand und Ausblick 2020

Das Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete ist am 01.01.2020 in Kraft getreten. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nunmehr aus den geänderten Mieten der letzten 6 Jahre statt der bisherigen 4 Jahre  gebildet. Die Änderungen betreffen die Berechnung der zulässigen Mieten im Rahmen der Mietpreisbremse , Mieterhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und Ordnungswidrigkeiten wegen Mietpreisüberhöhung.

Der Gesetzentwurf zur 5-jährigen Verlängerung und Verschärfung der Mietpreisbremse befindet sich nach der ersten Lesung im Bundestag nunmehr im Rechtsausschuss des Bundestages. Es ist vorgesehen, das Gesetzgebungsverfahren spätestens bis zur Sommerpause 2020 abzuschließen.

Ein ursprünglich für 2019 avisierter Entwurf für gesetzliche Regelungen zur rechtssicheren Erstellung und Ausgestaltung von Mietspiegeln soll nun im Januar 2020 durch das Justizministerium vorgelegt werden. Des weiteren hat der Bundesrat Ende 2019 beschlossen, Gesetzentwürfe zur Novellierung von § 5 WiStG und zur Neuregelung des Schriftformerfordernisses im Gewerbemietrecht in den Bundestag einzubringen. Ob diese Gesetzgebungsverfahren in 2020 abgeschlossen werden, ist in Anbetracht fehlender Regelungen im Koalitionsvertrag offen.


Mietrecht aktuell: Bundesrat beschließt Gesetzentwurf zu § 5 WiStG

Der Bundesrat hat am 29.11.2019 beschlossen, einen Gesetzentwurf zur Novellierung von § 5 WiStG in den Bundestag einzubringen. Auf das Erfordernis der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen soll danach verzichtet und stattdessen allein auf ein objektives Kriterium, nämlich das Vorliegen eines geringen Angebots, abgestellt werden. Darüber hinaus soll der Bußgeldrahmen von 50.000 Euro auf 100.000 Euro erhöht werden. Der Gesetzentwurf, der auf eine Initiative des Freistaates Bayern zurückgeht, wird nun zunächst der Bundesregierung zugeleitet, die eine Stellungnahme dazu verfasst. Anschließend legt sie beide Dokumente dem Bundestag zur Entscheidung vor.


Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) aktuell:

Änderung der Verwaltungskostenpauschalen und Instandhaltungskostenpauschalen ab 01.01.2020

Zum 1. Januar 2020 ändern sich die Verwaltungs- und Instandhaltungskostenpauschalen für öffentlich geförderte Sozial­wohnungen. Die Anpassung erfolgt auf Grund der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes in Deutschland. Für die Veränderung am 01. Januar 2020 ist die Änderung des Verbraucherpreisindexes von Oktober 2019 gegenüber dem Oktober 2016 maßgeblich.  Daneben ergeben sich geänderte Instandhaltungskosten für Immobilien, die in eine höhere Baualtersgruppe aufrücken. Die Änderungen ermöglichen eine Anpassung der Kostenmieten zum 01. Januar 2020.

Wenn die Mieterhöhung zum 1. Januar 2020 wirksam werden soll, muss die entspre­chende Erhöhungserklärung den Mietern gemäß § 10 Abs. 2 Wohnungsbindungs­gesetz spätestens am 15. Dezember 2019 zugegangen sein. Soweit nach den Miet­verträgen die jeweils gesetzlich zulässige Miete vereinbart wurde, ist ggf. auch eine rückwirkende Mieterhöhung möglich.

Weitere Informationen im Rahmen der Rechtsberatung für Mitgliedsunternehmen.


Mietrecht: Anhörung zur Vergleichsmiete im Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages

Konträre Positionen vertraten die Sachverständigen am 13.11.2019 in einer öffentlichen Anhörung des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz zum Regierungsentwurf eines Gesetzes, mit dem der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete von vier auf sechs Jahre verlängert werden soll. Während die Vertreter der Immobilienwirtschaft die Vorlage als kontraproduktiv bezeichneten, hielten Mieterschutzexperten die Neuregelung für geeignet, eine Dämpfung der Mieten zu erreichen.  Christian Bruch, Bundesgeschäftsführer des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, erklärte in der Anhörung u.a., die mit dem Gesetzentwurf beabsichtigte Mietendämpfung widerspreche der gesetzlichen Grundintention, wonach die ortsübliche Vergleichsmiete dem Vermieter ermöglichen solle, die Mieten an die aktuelle Dynamik des Marktes anzupassen. Da bereits eine Vielzahl von Mieten durch staatliche Eingriffe in das Mietrecht gesetzlich gedeckelt sei, sei eine Mietpreisdämpfung bereits jetzt in der ortsüblichen Vergleichsmiete enthalten. Die bloße Mietendynamik in bestimmten Teilmärkten begründe daher auch kein Gesetzgebungsbedürfnis für die Verlängerung des Betrachtungszeitraumes zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Mit dem Entwurf werde versucht, die aktuelle Marktmiete durch möglichst viele alte Mieten weiter zu verzerren, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu entdynamisieren und eine weitere Mietpreisbremse zu installieren. Es fehle auch ein seriöser Nachweis der Ausgangslage (hib 13.11.2019). 


Wohngeldnovelle aktuell

Die von der Bundesregierung geplante Dynamisierung beim Wohngeld findet breite Zustimmung. Dies zeigte sich bei einer Anhörung zum Gesetzentwurf zur Stärkung des Wohngeldes (19/10816, 19/11696) im Ausschuss für Bau, Wohnen, Stadtentwicklung und Kommunen am 25.09.2019. Allerdings fordern die Teilnehmer mehrheitlich eine automatische Anpassung in jedem und nicht in jedem zweiten Jahr (hib 25.09.2019). Auch der BFW hatte neben der Erhöhung des Wohngeldes stets auch eine Dynamisierung durch automatische Anpassung an höhere Bedarfe gefordert.

Nach dem Gesetzentwurf wird das Leistungsniveau zum 1. Januar 2020 angehoben. Die Reichweite soll so ausgeweitet werden, dass die Zahl der Empfänger im nächsten Jahr nicht nur rund 480.000 Haushalte umfasst, wie es ohne Reform der Fall wäre, sondern circa 660.000 Haushalte.