Mietrecht

Mietrechtsreform: Referentenentwurf zum MietAnpG in der Verbändeanhörung

Das BMJV hat am 11.07.2018 den Referentenentwurf zum Mietrechtsanpassungsgesetz an die Verbände zur Stellungnahme versandt. Im Vergleich zu dem ursprünglichen Entwurf vom 04.06.2018, der deutlich über die Vereinbarungen des Koalitionsvertrages hinausging, orientiert sich aktuelle Referentenentwurf nunmehr stärker an den Vorgaben des Koalitionsvertrages. So betrifft die Reduzierung der Mieterhöhung nach Modernisierung von 11 % auf 8 % nur noch die Gebiete mit Kappungsgrenzenverordnung. Der Auskunftsanspruch bei der Mietpreisbremse wird auf die Vormiete beschränkt und die angedachten Regelungen zur Berechnung der Wohnfläche sind nicht mehr Gegenstand des Gesetzgebungsverfahrens. Der BFW wird die weiteren Einzelheiten des Gesetzentwurfes im Detail analysieren und sich weiterhin aktiv in das Gesetzgebungsverfahren einbringen. Zum Stand des Gesetzgebungsverfahrens und den Auswirkungen für Immobilienpraxis informiert der BFW u.a. in den Arbeitskreisen der BFW-Landesverbände.    BMJV-Referentenentwurf zum Mietrechtsanpassungsgesetz pdf Datei ansehen —  Datei herunterladen


MietAnpG: BMJV gibt koalitionsintern nicht abgestimmten Entwurf zur Mietrechtsreform in die Ressortabstimmung

Das BMJV hat am 04.06.2018 einen Entwurf für ein Mietrechtsanpassungsgesetz zur Stellungnahme an die anderen Ministerien übersandt. Der sozialdemokratisch geprägte Entwurf, der über den Koalitionsvertrag hinausgeht,  wurde bislang nicht mit dem Koalitionspartner CDU/CSU abgestimmt. Es ist daher noch nicht klar, ob dieser überhaupt Grundlage für eine Kabinettsbefassung sein wird. Dennoch wird der Entwurf bereits in der Öffentlichkeit diskutiert.

Wegen des inoffiziellen Charakters des Entwurfs hat der BFW bislang darauf verzichtet, diesen im Rahmen einer Mitgliederinformation zu kommentieren. Es liegt jedoch auf der Hand, dass die Änderungen den im Mietrecht immanenten Ausgleich zwischen Vermieter- und Mieterinteressen weiter aushebeln und daher durch die mittelständische Immobilienwirtschaft nicht mitgetragen werden.

Hier die wesentlichen Eckpunkte:

Berechnung der Wohnfläche

  • Vereinbarung der Wohnfläche: Vermieter und Mieter können Vereinbarungen zur Berechnung der Wohnfläche treffen (gesetzliche Klarstellung).
  • Fehlende Vereinbarung: Fehlt eine Vereinbarung zur Wohnfläche sollen für Gebäude, die bis 2003 bezugsfertig waren, die §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung maßgeblich sein; für neuere Gebäude soll sich die Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung richten.
  • Anrechnung Balkone, Loggien, Terrassen und Dachgärten: Die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Terrassen und Dachgärten sollen entgegen der Wohnflächenverordnung stets zu einem Viertel angerechnet werden. Die Wohnflächenverordnung sieht bislang eine Anrechnung von ¼ bis zu ½ der Fläche vor.

Mieterhöhung nach Modernisierung

  • Reduzierung der Mieterhöhung: Verringerung der Mieterhöhung nach Modernisierung von 11 % auf 8 % für 5 Jahre nach Inkrafttreten des Gesetzes.
  • Kappungsgrenze: Die Miete nach Modernisierung darf um höchstens 3 Euro/qm innerhalb von sechs Jahren erhöht werden.
  • Vereinfachtes alternatives Modernisierungsverfahren: Bei Maßnahmen bis höchstens 10.000 Euro/Wohnung muss der konkrete Instandsetzungsanteil nicht mehr angegeben werden. Stattdessen werden pauschal 30 Prozent für den Erhaltungsaufwand abgezogen. Der Rest wird als Modernisierungsanteil für die Mieterhöhung berücksichtigt.
  • Schadenersatz bei Herausmodernisieren: Vermieter, die mit der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen absichtlich versuchen, Mieter zur Beendigung des Mietverhältnisses zu veranlassen, sind zum Schadensersatz verpflichtet.
  • Ordnungswidrigkeit bei Herausmodernisieren: Das absichtliche Herausmodernisieren kann auch den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit erfüllen, die mit einer Geldbuße bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann.

Mietpreisbremse

  • Vorvertraglicher Auskunftsanspruch: Vermieter sollen in Fällen, die ihn bei der Berechnung der zulässigen Miete privilegieren, verpflichtet sein, einem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert hierüber Auskunft zu geben. Dies betrifft insbesondere die bestandsgeschützte Vormiete, den Zeitpunkt von Modernisierungsmaßnahmen und für den Neubau der Zeitpunkt der erstmaligen Nutzung und Vermietung. Wird dies versäumt wird, kann sich der Vermieter hierauf nicht berufen und das Privileg entfällt rückwirkend zum Vertragsbeginn. Die zulässige Miete berechnet sich dann allein aus ortsüblicher Miete zzgl. 10 %.
  • Vereinfachte Rüge: Die qualifizierte Rüge entfällt. Der Mieter muss danach nicht mehr die Tatsachen vortragen, auf denen die Beanstandung der Miethöhe beruht. Eine einfache Rüge ohne Tatsachenvortrag soll ausreichen.

Förderung der Elektromobilität und Barrierefreiheit

Der Petitionsausschuss unterstützt die derzeitigen Überlegungen, durch Änderungen im Mietrecht und dem Wohnungseigentumsgesetz bauliche Maßnahmen zur Errichtung von Ladeeinrichtungen im Interesse der Förderung der Elektromobilität zu erleichtern. In der Sitzung am Mittwochmorgen entschieden die Abgeordneten einstimmig, eine dahingehende Petition dem Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz als Material zu überweisen und sie den Fraktionen des Bundestags zur Kenntnis zu geben.

In der öffentlichen Petition wird der Bundestag aufgefordert, die Unterbreitung eines Vorschlags zur erleichterten Durchführung von baulichen Veränderungen zur Schaffung der Ladeinfrastruktur für Elektroautos “unverzüglich anzugehen”. In der Begründung zu der Petition heißt es, die wesentlichen Erfolgsfaktoren für die Elektromobilität seien bezahlbare Autos, ausreichende Reichweiten und das Vorhandensein der Infrastruktur. Insbesondere die Ladeinfrastruktur sei derzeit – speziell in privaten Haushalten – “ein großes Hindernis für ein deutliches Wachstum der Elektromobilität”.

Privatpersonen würden sich Elektroautos erst dann anschaffen, wenn auch zuhause die Möglichkeit zum Laden besteht, urteilt der Petent. Das Vorhandensein eines Garagenplatzes oder eines anderweitig baulich separierbaren Stellplatzes sei somit eine zentrale Voraussetzung. Jedoch hätten Wohnungsmieter und Vermieter angesichts der derzeitigen Rechtslage “praktisch keine Möglichkeit, einen Elektroanschluss in einer vorhandenen Tiefgarage durchzusetzen”, heißt es in der Petition. Das Wohnungseigentumsgesetz sehe einen einstimmigen Beschluss der Eigentümergemeinschaft vor, der in der Praxis fast nie erreichbar sei (Quelle hib 13.06.2018)

Hintergrund: Der Bundesrat hat im September 2016 einen Gesetzentwurf vorgelegt, der die Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes im Interesse der Förderung der Elektromobilität zum Gegenstand gehabt hat. Das Bundeskabinett hat aber beschlossen, den Entwurf abzulehnen und “fachliche Bedenken” vorgetragen. In ihrer Stellungnahme hat die Bundesregierung jedoch zugleich zum Ausdruck gebracht, dass sie das Anliegen, Erleichterungen im Miet- und Wohnungseigentumsrecht zur Förderung der Elektromobilität zu schaffen, begrüße. In der aktuellen Wahlperiode hat der Bundesrat beschlossen, den Entwurf wortgleich erneut einzubringen.

Eckpunkte des Gesetzentwurfs

Elektromobilität

Die Elektromobilität soll im Wohneigentum dadurch gefördert werden, dass für erforderliche bauliche Maßnahmen zur Schaffung der Ladeinfrastruktur die bisher erforderliche Einstimmigkeit für bauliche Maßnahmen nicht mehr gelten soll.

Daneben soll eine mietrechtliche Regelung eingeführt werden, wonach der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen mietrechtlichen Anspruch auf die Schaffung einer entsprechenden Ladeinfrastruktur hat (ähnlich wie § 554 a BGB für Barrierefreiheit).

Anmerkungen des BFW: Im Wohnungseigentumsrecht können bauliche Maßnahmen zur Schaffung der Ladeinfrastruktur für Elektromobilität nicht mehr durch einzelne Miteigentümer blockiert werden. Dies ist auf den ersten Blick sicherlich positiv. Andererseits erschließt sich nicht, warum gerade diese spezielle bauliche Veränderung eine gesetzliche Privilegierung gegenüber anderen baulichen Maßnahmen im Wohneigentum erhalten soll. Insofern bleibt abzuwarten, ob nicht die bestehende gesetzliche Systematik  und die gewachsene Rechtsprechung für eine Vielzahl von Fallgruppen gegenüber dem Interesse an einer Gesetzesänderung zu dieser einzelnen Fallgruppe überwiegt.

Kritisch sind auch die vorgeschlagenen Änderungen im Mietrecht. Denn ein Anspruch des Mieters zur Installation von Ladeinfrastruktur durchbricht die mietrechtliche Systematik, wonach i.d.R. ausschließlich der Vermieter bestimmt, welche baulichen Maßnahmen in seiner Immobilie durchgeführt werden. Auch im Kontext zu § 554a BGB ergibt sich keine andere Bewertung. Denn der Mieter macht den Anspruch nach § 554a BGB auf barrierefreien Umbau nur dann geltend, wenn dies auch medizinisch indiziert ist (Ausnahmeregelung). Eine solche Lebenssituation lässt sich nicht mit dem gesamtgesellschaftlichen Interesse an der Schaffung von Ladeinfrastruktur vergleichen und dürfte im Kontext von Art 14 GG fragwürdig sein.

Barrierefreiheit

Die Barrierefreiheit soll im Wohneigentum dadurch gefördert werden, dass für derartige Maßnahmen die bisher erforderliche Einstimmigkeit für bauliche Maßnahmen nicht mehr gelten soll. Soweit die Eigenart der Wohnanlage nicht geändert wird, ist die Zustimmung der übrigen Miteigentümer entbehrlich, soweit die Interessen an der baulichen Maßnahme überwiegen. Soweit die Eigenart der Wohnanlage durch die bauliche Maßnahmen geändert wird, ist eine Stimmenmehrheit  von drei Vierteln der stimmberechtigten Miteigentümer, die mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile innehaben, erforderlich.

Anmerkungen des BFW: Positiv ist, dass bauliche Maßnahmen zur Schaffung von Barrierefreiheit nicht mehr durch einzelne Miteigentümer blockiert werden können.  Die im Kontext von Art 14 GG sicherlich erforderliche Interessenabwägung erhöht jedoch die Streitanfälligkeit in Wohnungseigentümergemeinschaften. Ein ähnliches Problem könnte sich in abgeschwächter Form auch für die Frage ergeben, unter welchen Voraussetzungen sich die Eigenart der Wohnanlage ändert.

 


Berufszulassung für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler- Stellungnahme des BFW

Nachdem das Gesetz  zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler am 23.10.2017 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht worden ist, sollen nunmehr in der Makler- und Bauträgerverordnung weitere Einzelheiten zur  Vermögensschadenhaftpflichtversicherung  für Wohnimmobilienverwalter und zur Weiterbildungsverpflichtung sowie den  Informationspflichten für Immobilienmakler und Fremdverwalter von Wohnimmobilien konkretisiert werden.  Der BFW hat zu dem vom BMWi vorgelegten Entwurf zur Änderung der MaBV am 22.11.2017 Stellung genommen.

Mehr unter

https://www.bfw-bund.de/handlungsfelder/recht/weg-recht/


Heizspiegel 2017 veröffentlicht

Am 08.11.2017 haben Co2online und der Deutsche Mieterbund den Heizspiegel 2017 im Auftrag des Bundesumweltministeriums veröffentlicht. Für den Heizspiegel 2017 hat co2online rund 60.000 Gebäudedaten zentral beheizter Wohngebäude aus ganz Deutschland ausgewertet. Danach ist der Heizenergieverbrauch 2016 gegenüber dem Vorjahr insgesamt leicht gestiegen. Die durchschnittlichen Heizkosten gingen aufgrund niedrigerer Preise für Heizöl, Erdgas und Fernwärme etwas zurück.

Die Vergleichstabellen des Heizspiegels 2017 unter http://www.bmub.bund.de/fileadmin/Daten_BMU/Download_PDF/Energieeffizienz/heizspiegel_2017_bf.pdf


Gesetzgebungsverfahren zur Einführung einer Berufszulassung für Verwalter und Makler abgeschlossen

Mit dem Bundesratsbeschluss vom 22.09.2017 wurde das Gesetzgebungsverfahren zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler doch noch kurz vor der Bundestagswahl abgeschlossen. Auch wenn es sich hierbei lediglich um eine sehr niederschwellige Berufszugangsbeschränkung handelt, so werden doch immerhin für den Immobilienverwalter erstmalig Voraussetzungen für den Berufszugang formuliert. Dies ist ein Fortschritt, denn die Neuregelung ist insbesondere geeignet, zu einer Sensibilisierung des Marktes in Bezug auf das komplexe Anforderungsprofil des Immobilienverwalters beizutragen. Und Qualität hat eben Ihren Preis. Ein wichtiges Signal in Zeiten, in denen der „ideale Verwalter“ viel zu oft allein nach der Höhe der Verwaltervergütung ausgewählt wird. Ob die neue gesetzliche Regelung bei ständig neuen gesetzlichen Anforderungen jedoch tatsächlich ausreichen wird, um für die erforderliche Qualitätssicherung zu sorgen, bleibt abzuwarten.

Wesentliche Eckpunkte im Kurzüberblick:

  • Anwendungsbereich: Fremdverwalter von Wohnimmobilien und Immobilienmakler
  • Erlaubnispflicht: Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse für Verwalter (für Makler bereits jetzt erforderlich).
  • Versicherungspflicht: Verwalter müssen eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung nachweisen. Makler sind insofern außen vor.
  • Weiterbildung: Fortlaufende Weiterbildungsverpflichtung für 20 Stunden innerhalb von 3 Jahren.
  • Informationspflicht: Informationspflicht über die beruflichen Qualifikationen und die absolvierten Weiterbildungsmaßnahmen.
  • Rechtsverordnung: Einzelheiten zur Weiterbildung, Versicherung und Informationspflicht werden nach Beendigung des Gesetzgebungsverfahrens in einer Rechtsverordnung geregelt.
  • Inkrafttreten: Die Ermächtigung zum Erlass der o.g. Rechtsverordnung zur Weiterbildung und Versicherungspflicht tritt am Tag nach der Verkündung in Kraft. Im Übrigen tritt das Gesetz am ersten Kalendertag des 10. Folgemonats nach der Verkündung in Kraft. Mit einer Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt wird derzeit im Oktober 2017 gerechnet, so dass ein Inkrafttreten zum 01.08.2018 realistisch erscheint.

Weitere Einzelheiten zu den praktischen Auswirkungen in der aktuellen BFW-Mitgliederinfo vom 27.09.2017:

Mitgliederinfo: 27.09.2017 pdf Datei ansehen —  Datei herunterladen