Mietrecht

Mietrecht aktuell: Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete

BGH, Urteil vom 18.01.2017 (VIII ZR 17/16), veröffentlicht am 03.02.2017

Die Nutzungsentschädigung, die der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist bei beendeten Wohnraummietverträgen nicht nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen. Hierbei geht es also um die zulässige Wiedervermietungsmiete bei Weitervermietung. Soweit eine Mietpreisbegrenzungsverordnung (Mietpreisbremse) besteht, ist diese entsprechend einzubeziehen.

 


Informationspflichten gem. § 36 VSBG- Haftungsrisiken vermeiden

Seit dem 01.02.2017 bestehen für Unternehmen, die eine Webseite unterhalten, besondere Informationspflichten in Bezug auf eine Teilnahme an einer außergerichtlichen Streitbeilegung.

Gesetzliche Grundlage ist das Gesetz über die alternative Streitbeilegung in Verbrauchersachen (VSBG), mit dem die Europäische StreitbeilegungsVO in Deutschland umgesetzt wird.

Da auch mittelständische Immobilienunternehmen selbst entscheiden können, ob sie an einer  außergerichtlichen Streitbeilegung teilnehmen möchten, dürften viele Unternehmen hierin eher eine zusätzliche bürokratische Hürde sehen, abwarten wollen, und daher der außergerichtlichen Streitbeilegung tendenziell zunächst eher ablehnend gegenüber stehen. Aber auch im Falle der Nichtteilnahme muss dies auf der Webseite im Impressum (oder in einem gesonderten Button „Verbraucherstreitbeilegung“)  und  in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) leicht zugänglich, klar und verständlich erklärt werden. Anderenfalls drohen Abmahnungen nach § 2 Unterlassungsklagengesetz (UKlaG). Eine Ausnahme von dieser Verpflichtung besteht nur für die Unternehmen, die zum 31.12.des Vorjahres 10 oder weniger Personen beschäftigt haben.

Formulierungsvorschlag bei Nichtteilnahme an der Verbraucherschlichtung für Impressum und AGB:
Die <Unternehmen einfügen> nimmt nicht an einem Schlichtungsverfahren gem. § 36 Verbraucherstreitbeilegungsgesetz (VSBG) teil.

 Weiter Informationen des BMJV unter

https://www.bmjv.de/SharedDocs/Publikationen/DE/Verbraucherschlichtung.pdf?__blob=publicationFile&v=6

 


Förderung von Barrierefreiheit und Elektromobilität in WEG und Mietrecht

Der Bundesrat hat am 23.09.2016 die bayerisch-sächsische Gesetzesinitiative zur Förderung von Barrierefreiheit und Elektromobilität im Miet- und Wohnungseigentumsrecht beschlossen und den Gesetzentwurf an den Bundestag zur weiteren parlamentarischen Beratung überwiesen.

Eckpunkte des Gesetzentwurfs

Barrierefreiheit:

Die Barrierefreiheit soll im Wohneigentum dadurch gefördert werden, dass für derartige Maßnahmen die bisher erforderliche Einstimmigkeit für bauliche Maßnahmen nicht mehr gelten soll.

Soweit die Eigenart der Wohnanlage nicht geändert wird, ist die Zustimmung der übrigen Miteigentümer entbehrlich, soweit die Interessen an der baulichen Maßnahme überwiegen.

Soweit die Eigenart der Wohnanlage durch die bauliche Maßnahmen geändert wird, ist eine Stimmenmehrheit  von drei Vierteln der stimmberechtigten Miteigentümer, die mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile innehaben, erforderlich.

 Anmerkungen des BFW:

Positiv ist, dass bauliche Maßnahmen zur Schaffung von Barrierefreiheit nicht mehr durch einzelne Miteigentümer blockiert werden können.  Die im Kontext von Art 14 GG sicherlich erforderliche Interessenabwägung erhöht jedoch die Streitanfälligkeit in Wohnungseigentümergemeinschaften. Ein ähnliches Problem könnte sich in abgeschwächter Form auch für die Frage ergeben, unter welchen Voraussetzungen sich die Eigenart der Wohnanlage ändert.

Elektromobilität

Die Elektromobilität soll im Wohneigentum dadurch gefördert werden, dass für erforderliche bauliche Maßnahmen zur Schaffung der Ladeinfrastruktur die bisher erforderliche Einstimmigkeit für bauliche Maßnahmen nicht mehr gelten soll.

Daneben soll eine mietrechtliche Regelung eingeführt werden, wonach der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen mietrechtlichen Anspruch auf die Schaffung einer entsprechenden Ladeinfrastruktur hat (ähnlich wie § 554 a BGB für Barrierefreiheit).

Anmerkungen des BFW

Im Wohnungseigentumsrecht können bauliche Maßnahmen zur Schaffung der Ladeinfrastruktur für Elektromobilität nicht mehr durch einzelne Miteigentümer blockiert werden. Dies ist auf den ersten Blick sicherlich positiv. Andererseits erschließt sich nicht, warum gerade diese spezielle bauliche Veränderung eine gesetzliche Privilegierung gegenüber anderen baulichen Maßnahmen im Wohneigentum erhalten soll. Insofern bleibt abzuwarten, ob nicht die bestehende gesetzliche Systematik  und die gewachsene Rechtsprechung für eine Vielzahl von Fallgruppen gegenüber dem Interesse an einer Gesetzesänderung zu dieser einzelnen Fallgruppe überwiegt.

Kritisch sind auch die vorgeschlagenen Änderungen im Mietrecht. Denn ein Anspruch des Mieters zur Installation von Ladeinfrastruktur durchbricht die mietrechtliche Systematik, wonach i.d.R. ausschließlich der Vermieter bestimmt, welche baulichen Maßnahmen in seiner Immobilie durchgeführt werden. Auch im Kontext zu § 554a BGB ergibt sich keine andere Bewertung. Denn der Mieter macht den Anspruch nach § 554a BGB auf barrierefreien Umbau nur dann geltend, wenn dies auch medizinisch indiziert ist (Ausnahmeregelung). Eine solche Lebenssituation lässt sich nicht mit dem gesamtgesellschaftlichen Interesse an der Schaffung von Ladeinfrastruktur vergleichen und dürfte im Kontext von Art 14 GG fragwürdig sein.

Franco Höfling


Mietrecht aktuell: Anträge zur Vorlage einer zweiten Mietrechtsnovelle abgelehnt

Der Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz im Deutschen Bundestag hat Anträge der Bundestagsfraktion DIE LINKE am 21. September 2016 abgelehnt, die Bundesregierung zur Vorlage einer zweiten Mietrechtsnovelle aufzufordern.

Die Eckpunkte der Anträge entsprechen im Wesentlichen dem bislang unveröffentlichten und in der Ressortabstimmung befindlichen Referentenentwurf des BMJV vom 11. April 2016. Über die Anträge der Bundestagsfraktion DIE LINKE wird im Bundestag am 29. September 2016 abgestimmt.

Hintergrund

Dem Antrag „Für bezahlbare Mietwohnungen – Modernisierungsumlage reduzieren, Luxusmodernisierungen einschränken” (18/7263) stimmten nur die Antragsteller zu. Die Koalitionsfraktionen CDU/CSU und SPD stimmten dagegen, die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen enthielt sich. Die Linke begründete im Ausschuss den Vorstoß mit dem Ziel, die Verdrängung von Mietern aus ihren Wohnungen zu verhindern. Dem Ziel stimmten die Vertreter der anderen Fraktionen im Grundsatz zu. Doch argumentierten Vertreter der Koalitionsfraktionen, man müsse darauf achten, dass sinnvolle Modernisierung nicht unwirtschaftlich wird und infolgedessen ganz unterbleibt. Dem schlossen sich die Grünen nicht an, erklärten aber, sie seien mit einigen Einzelpunkten des Antrags nicht einverstanden und könnten daher nicht zustimmen.

Ebenso war das Abstimmungsverhältnis bei dem Linken-Antrag „Mietspiegel – Sozial gerecht und mietdämpfend erstellen” (18/5230). Kern ist die Forderung, Mietspiegel nicht nur auf Grundlage der Mietverträge zu erstellen, die in den vier zurückliegenden Jahren abgeschlossen wurden, sondern auf Grundlage aller bestehenden Mietverträge. Dagegen wandten die Koalitionsvertreter insbesondere ein, dass dies zu erheblichen Nachteilen für die Wohnungswirtschaft führen und den Mietwohnungsbau abwürgen würde. Vor allem verwiesen sie, wie schon bei der Diskussion des ersten Antrags, auf den in der Ressortabstimmung befindlichen Referentenentwurf des Justizministeriums für ein zweites Mietrechtspaket (hib 21.09.2016).


Fachforum Mietrecht beim Deutschen Immobilien Kongress 2016

Auf dem BFW Deutschen Immobilien Kongress am 28. April 2016 lag – entgegen der persönlichen Ankündigung der Staatssekretäre gegenüber den Verbänden – ein offizieller Referentenentwurf zum Mietrecht noch nicht vor. BFW-Rechtsreferent Franco Höfling konnte demnach nur Eckpunkte und noch keine konkreten Gesetzesformulierungen zur Einführung in die Diskussionsrunde vortragen.

Bereits in der Rede des Fraktionsvorsitzenden der CDU/CSU, Volker Kauder, wurde der Grund für die Verzögerung deutlich: CDU/CDU und SPD interpretieren den Koalitionsvertrag gerade im Mietrecht vollkommen unterschiedlich. Dies bestätigte Dr. Jan-Marco Luczak, Mitglied der CDU/CSU-Bundestagsfraktion und stellvertretender Vorsitzender des Rechtsausschusses, nachdem er zunächst klarstellte. „Mir ist wichtig, dass wir die Ursachen steigender Mieten angehen – und dafür brauchen wir Investitionen.“ Er stimme Volker Kauder zu, dass die Verlängerung des Betrachtungszeitraums des Mietspiegels und die Verringerung der Mieterhöhung nach Modernisierung auf 8 Prozent der anrechenbaren Kosten nicht den Vereinbarungen im Koalitionsvertrag entsprächen. Solche Maßnahmen wären Investitionsbremsen.

Überraschend war, dass zwischen Mieterbund und Rechtspflege durchaus unterschiedliche Ansichten über die prozessuale Wirkung einiger Veränderungen herrschten. Während die Vorsitzende der Mietrechtskammer am Landgericht Berlin, Regine Paschke, durchaus Einschnitte sah, konnte der Bundesdirektor des Mieterbundes, Lukas Siebenkotten, diese nicht teilen. Detailarbeit, auf die sich Sönke Struck, Vorsitzender des BFW Nord, nicht einlassen wollte. „Wir wollen keinen politischen Mietspiegel oder eine gewünschte ortsübliche Vergleichsmiete, sondern ein Abbild der Realität. Ob dies der Politik nun passt oder nicht. Nur so kann der Mietspiegel seine Befriedungsfunktion wahrnehmen und die Politik die richtigen Entscheidungen für den Wohnungsbau treffen“, lautete seine Zusammenfassung.


Mietrecht: BMJV gibt koalitionsintern nicht abgestimmten Entwurf zur Mietrechtsreform in die Ressortabstimmung

Das BMJV hat am 11.04.2016 an die anderen Ministerien einen Gesetzentwurf zur zweiten Stufe der Mietrechtsreform zur Stellungnahme übersandt. Der sozialdemokratisch geprägte Entwurf wurde vorher nicht mit dem Koalitionspartner CDU/CSU abgestimmt.

Das BMJV hat am 11.04.2016 an die anderen Ministerien einen Gesetzentwurf zur zweiten Stufe der Mietrechtsreform zur Stellungnahme übersandt. Der sozialdemokratisch geprägte Entwurf wurde vorher nicht mit dem Koalitionspartner CDU/CSU abgestimmt. Es kann daher nicht gesagt werden, ob dieser überhaupt Grundlage für eine Kabinettsbefassung sein wird. Dennoch wird der Entwurf bereits in der Öffentlichkeit diskutiert.

Wegen des inoffiziellen Charakters des Entwurfs hat der BFW bislang darauf verzichtet, diesen im Rahmen einer Mitgliederinformation zu kommentieren. Es liegt jedoch auf der Hand, dass die avisierten Änderungen den im Mietrecht immanenten Ausgleich zwischen Vermieter- und Mieterinteressen weiter aushebeln und daher durch die mittelständischee Immobilienwirtschaft nicht mitgetragen werden.

Hier die wesentlichen Eckpunkte:

Mietspiegel

  • Erweiterung des Bezugszeitraums der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf acht Jahre
  • Konkretisierung der Anforderungen an Mietspiegel durch eine Mietspiegelverordnung
  • Einführung von datenschutzrechtlichen Regelungen zur Erstellung von Mietspiegeln
  • Vermutung, dass ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, wenn sowohl die Gemeinde als auch die Interessenvertreter von Mietern und Vermietern den Mietspiegel als qualifizierten Mietspiegel anerkannt haben

Modernisierungen

  •  Verringerung der Mieterhöhung nach Modernisierung von 11 % auf 8 % der Modernisierungskosten
  • Einführung einer Kappungsgrenze, wonach die Miete nach Modernisierung um höchstens 3 Euro/qm innerhalb von acht Jahren erhöht werden darf
  • Einführung eines Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes für Modernisierungsmaßnahmen
  • Härtefallklausel: Eine finanzielle Härte für den Mieter liegt regelmäßig vor, wenn mehr als 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens für Miete einschließlich Heizkosten gezahlt werden muss
  • Einführung eines alternativen vereinfachten Verfahrens zur Berechnung der Mieterhöhung nach Modernisierung: Bei Maßnahmen bis höchstens 10.000 Euro/Wohnung müssen Instandsetzungskosten nicht angegeben werden; sondern werden pauschal in Höhe von 50 Prozent abgezogen; gleichzeitig finden Kappungsgrenze und Härtefalleinwand (s. o.) keine Anwendung.
  •  Klarstellung, dass es sich bei alters- und behindertengerechter Umbau um eine mietrechtliche Modernisierungsmaßnahme handelt

Wohnfläche

  • Bei Mieterhöhungen und Betriebskosten ist allein die tatsächliche Fläche maßgeblich
  • Klarstellung, dass bei Unterschreitung der tatsächlichen Fläche um mehr als zehn Prozent stets ein zur Minderung führender erheblicher Mangel vorliegt

Kündigung wegen Zahlungsverzugs

  • Schonfristregelung wird  neben der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch auf die ordentliche Kündigung aus demselben Grund übertragen