Mietrecht

Urteil des AG München zur Mietpreisbremse

Die Mieterschutzverordnung (Bayern) ist nach einem Urteil des AG München vom 21.06.2017 (Az. 414 C 26570/16) für die Stadt München nicht anwendbar. Daher haben die klagenden Mieter bereits keinen dahingehenden Auskunftsanspruch gem. § 556 g Abs. 3 BGB zur Grundmiete aus dem vorhergehenden Mietverhältnis.

Aus Sicht des AG München, legt die Begründung der Mieterschutzverordnung (Bayern) lediglich abstrakt die Kriterien dar, nach denen das Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarktes in München ermittelt wurde. Dies reicht jedoch nicht aus, um die Vorgaben der Ermächtigungsrundlage gem. § 556 d Abs. 2 BGB zu erfüllen. Danach muss sich aus der Begründung der Verordnung ergeben, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt (§ 556 d Abs. 2 Satz5, Satz 6 BGBI . Dieser Einzelfallbezug fehlt hier, so dass die Mieterschutzverordnung (Bayern) in diesem konkreten Fall nicht angewendet werden kann.

Anmerkung: Sicherlich, diesem Urteil kommt, wie auch schon dem vorhergehenden Urteil des AG Altona zur Hamburger Mietpreisbremse (AG Altona, 23.05.2017, Az. 316 C 380/16) durchaus eine Signalwirkung zu. Denn es trägt dazu bei, dass der Fokus der Zivilgerichte stärker auf die rechtliche Wirksamkeit der Landesverordnungen zur Mietpreisbremse gelenkt wird. Das Urteil des AG München ist jedoch, wie auch das o.g. Urteil des AG Altona, nicht rechtskräftig und entfaltet Wirkung nur zwischen den Parteien des Verfahrens. Die Kläger haben die Möglichkeit, innerhalb eines Monats nach Zustellung des Urteils hiergegen Berufung einzulegen. In zwei weiteren Urteilen des AG München wurde die Mieterschutzverordnung dagegen auch für München angewendet. Eines dieser Verfahren ist bereits rechtskräftig. Vier weitere Verfahren sind derzeit noch anhängig.


Berufszulassungsregelung für Verwalter und Makler im Bundestag beschlossen

Der Deutsche Bundestag hat am 22.06.2017 den Gesetzentwurf zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienverwalter und Makler in 2. und 3. Lesung beraten und beschlossen. Der entsprechende Bundesratsbeschluss ist für den 07.07.2017 avisiert. Das koalitionsinterne Verhandlungsergebnis sieht nunmehr im Unterschied zum ursprünglichen Gesetzentwurf statt der Sachkundeprüfung (=Berufszugangsbeschränkung) eine fortlaufende Weiterbildungsverpflichtung für 20 Stunden innerhalb von 3 Jahren (=Berufsausübungsregelung) vor.  Sondereigentums- und Mietverwalter sind nunmehr neben dem WEG-Verwalter und Makler ebenfalls  in den Pflichtenkreis einbezogen, wobei jedoch lediglich WEG-Verwalter und Mietverwalter eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung nachweisen müssen. Die Makler sind insofern außen vor. Einzelheiten zur Weiterbildung und Vermögensschadenhaftpflicht werden nach Beendigung des Gesetzgebungsverfahrens in einer Rechtsverordnung geregelt. Die Ermächtigung zum Erlass dieser Rechtsverordnung tritt am Tag der Verkündung in Kraft. Im Übrigen tritt das Gesetz am ersten Tag des zehnten auf die Verkündung folgenden Monats in Kraft. Für den Erlaubnisantrag gilt sodann eine weitere Frist von 6 Monaten.

Eine BFW- Mitgliederinfo folgt unmittelbar nach Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens.


Tarifrecht aktuell: Neuer Vergütungstarifvertrag für die Immobilienwirtschaft

Die Tarifvertragsparteien haben für die Zeit ab 01.07.2017 folgendes Tarifergebnis vereinbart:

  • Der Tarifvertrag hat eine Laufzeit vom 1.07.2017 bis 30.06.2019.
  • Die Löhne und Gehälter (nicht die Auszubildendenvergütungen) werden ab dem 1.07.2017 um 2,4 % (aufgerundet auf volle € 5,00) bei den Lohn- und Gehaltsgruppen I, II und III, erstes Berufsjahr (nur Gehälter) um mindestens € 65,00 angehoben.
  • Die Löhne und Gehälter (nicht die Auszubildendenvergütungen) werden ab dem 1.07.2018 um weitere 2,2 % (aufgerundet auf volle € 5,00) angehoben.
  • Die Ausbildungsvergütungen werden ab dem 1.07.2017 um € 40,00 und ab dem 1.07.2018 um weitere € 30,00 angehoben.

Die Vergütungstabellen stellen wir Mitgliedern des BFW auf Anfrage zur Verfügung.


Tarifrecht aktuell

Der derzeit gültige Vergütungstarifvertrag für die Immobilienwirtschaft wurde von den Gewerkschaften fristgemäß zum 30.06.2017 gekündigt. Die Verhandlungsrunden für die Zeit ab 01.07.2017 laufen. Über die Verhandlungsergebnisse informieren wir Sie zeitnah.


Kündigung einer Wohnung zur beruflichen Nutzung unwirksam

BGH Urteil vom 29.04.2017, VIII ZR 45/16

Die Kündigung einer Wohnung für eine beabsichtigte gewerbliche Nutzung als Büroarbeitsplatz mit Archiv ist unwirksam. Der BGH stellt in der Entscheidung vom 29.04.2017 (VIII ZR 45/16) klar, dass die Kündigung einer Wohnung für ein geplante gewerbliche Nutzung nicht mit den Fällen vergleichbar ist, in denen der Vermieter kündigt, um darin die Wohnnutzung (Eigenbedarf) fortzusetzen. Das heißt, wenn der Vermieter die Wohnung – wie hier – nicht als Wohnraum benötigt, sondern sie einer gewerblichen Nutzung zuführen will, ist der Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB  nicht erfüllt. Ebenso wenig stellt die Eigennutzung der vermieteten Wohnräume zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken eine wirtschaftliche Verwertung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar. Da diese Regelbeispiele nicht vorliegen ist der Auffangtatbestand gem. § 573 Abs. 1 BGB relevant, der eine einzelfallbezogene Interessenabwägung zwischen Vermieter- und Mieterinteressen erfordert. Gemessen hieran hat die Vermieterin aus Sicht des BGH  kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Aufgrund der beabsichtigten Nutzung allein für gewerbliche Zwecke hätte die Vermieterin andernfalls entstehende Nachteile von einigem Gewicht darlegen müssen. Solche “Nachteile von einigem Gewicht” wurden jedoch aus Sicht des BGH nicht dargelegt.


Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete

BGH, Urteil vom 18.01.2017 (VIII ZR 17/16), veröffentlicht am 03.02.2017

Die Nutzungsentschädigung, die der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist bei beendeten Wohnraummietverträgen nicht nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen. Hierbei geht es also um die zulässige Wiedervermietungsmiete bei Weitervermietung. Soweit eine Mietpreisbegrenzungsverordnung (Mietpreisbremse) besteht, ist diese entsprechend einzubeziehen.