Mietrecht

Mietrecht aktuell: Bundesrat beschließt Gesetzentwurf zu § 5 WiStG

Der Bundesrat hat am 29.11.2019 beschlossen, einen Gesetzentwurf zur Novellierung von § 5 WiStG in den Bundestag einzubringen. Auf das Erfordernis der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen soll danach verzichtet und stattdessen allein auf ein objektives Kriterium, nämlich das Vorliegen eines geringen Angebots, abgestellt werden. Darüber hinaus soll der Bußgeldrahmen von 50.000 Euro auf 100.000 Euro erhöht werden. Der Gesetzentwurf, der auf eine Initiative des Freistaates Bayern zurückgeht, wird nun zunächst der Bundesregierung zugeleitet, die eine Stellungnahme dazu verfasst. Anschließend legt sie beide Dokumente dem Bundestag zur Entscheidung vor.


Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) aktuell:

Änderung der Verwaltungskostenpauschalen und Instandhaltungskostenpauschalen ab 01.01.2020

Zum 1. Januar 2020 ändern sich die Verwaltungs- und Instandhaltungskostenpauschalen für öffentlich geförderte Sozial­wohnungen. Die Anpassung erfolgt auf Grund der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes in Deutschland. Für die Veränderung am 01. Januar 2020 ist die Änderung des Verbraucherpreisindexes von Oktober 2019 gegenüber dem Oktober 2016 maßgeblich.  Daneben ergeben sich geänderte Instandhaltungskosten für Immobilien, die in eine höhere Baualtersgruppe aufrücken. Die Änderungen ermöglichen eine Anpassung der Kostenmieten zum 01. Januar 2020.

Wenn die Mieterhöhung zum 1. Januar 2020 wirksam werden soll, muss die entspre­chende Erhöhungserklärung den Mietern gemäß § 10 Abs. 2 Wohnungsbindungs­gesetz spätestens am 15. Dezember 2019 zugegangen sein. Soweit nach den Miet­verträgen die jeweils gesetzlich zulässige Miete vereinbart wurde, ist ggf. auch eine rückwirkende Mieterhöhung möglich.

Weitere Informationen im Rahmen der Rechtsberatung für Mitgliedsunternehmen.


Mietrecht: Anhörung zur Vergleichsmiete im Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages

Konträre Positionen vertraten die Sachverständigen am 13.11.2019 in einer öffentlichen Anhörung des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz zum Regierungsentwurf eines Gesetzes, mit dem der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete von vier auf sechs Jahre verlängert werden soll. Während die Vertreter der Immobilienwirtschaft die Vorlage als kontraproduktiv bezeichneten, hielten Mieterschutzexperten die Neuregelung für geeignet, eine Dämpfung der Mieten zu erreichen.  Christian Bruch, Bundesgeschäftsführer des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, erklärte in der Anhörung u.a., die mit dem Gesetzentwurf beabsichtigte Mietendämpfung widerspreche der gesetzlichen Grundintention, wonach die ortsübliche Vergleichsmiete dem Vermieter ermöglichen solle, die Mieten an die aktuelle Dynamik des Marktes anzupassen. Da bereits eine Vielzahl von Mieten durch staatliche Eingriffe in das Mietrecht gesetzlich gedeckelt sei, sei eine Mietpreisdämpfung bereits jetzt in der ortsüblichen Vergleichsmiete enthalten. Die bloße Mietendynamik in bestimmten Teilmärkten begründe daher auch kein Gesetzgebungsbedürfnis für die Verlängerung des Betrachtungszeitraumes zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Mit dem Entwurf werde versucht, die aktuelle Marktmiete durch möglichst viele alte Mieten weiter zu verzerren, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu entdynamisieren und eine weitere Mietpreisbremse zu installieren. Es fehle auch ein seriöser Nachweis der Ausgangslage (hib 13.11.2019). 


Wohngeldnovelle aktuell

Die von der Bundesregierung geplante Dynamisierung beim Wohngeld findet breite Zustimmung. Dies zeigte sich bei einer Anhörung zum Gesetzentwurf zur Stärkung des Wohngeldes (19/10816, 19/11696) im Ausschuss für Bau, Wohnen, Stadtentwicklung und Kommunen am 25.09.2019. Allerdings fordern die Teilnehmer mehrheitlich eine automatische Anpassung in jedem und nicht in jedem zweiten Jahr (hib 25.09.2019). Auch der BFW hatte neben der Erhöhung des Wohngeldes stets auch eine Dynamisierung durch automatische Anpassung an höhere Bedarfe gefordert.

Nach dem Gesetzentwurf wird das Leistungsniveau zum 1. Januar 2020 angehoben. Die Reichweite soll so ausgeweitet werden, dass die Zahl der Empfänger im nächsten Jahr nicht nur rund 480.000 Haushalte umfasst, wie es ohne Reform der Fall wäre, sondern circa 660.000 Haushalte.


Mietrecht aktuell: BFW lehnt Gesetzentwurf zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums ab

Der BFW hat sich an der Anhörung zum aktuellen Mietrechtsentwurf des BMJV beteiligt und die mit dem Entwurf beabsichtigte Verlängerung des Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete von 4 auf 6 Jahre abgelehnt.

Hauptgrund ist, dass die mit dem Gesetzentwurf beabsichtigte Mietendämpfung der gesetzlichen Grundintention widerspricht, wonach die ortsübliche Vergleichsmiete dem Vermieter ermöglichen soll, die Mieten an die aktuelle Dynamik des Marktes anzupassen. Da bereits eine Vielzahl von Mieten durch staatliche Eingriffe in das Mietrecht gesetzlich gedeckelt ist, ist eine Mietpreisdämpfung bereits jetzt gesetzesimmanent in der ortsüblichen Vergleichsmiete enthalten. Die bloße Mietendynamik in bestimmten Teilmärkten begründet daher auch kein Gesetzgebungsbedürfnis für die Verlängerung des Betrachtungszeitraumes zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Stattdessen wird unter Missachtung dieser gesetzlichen Intention von §§ 558 ff. BGB sehenden Auges versucht, die aktuelle Marktmiete durch möglichst viele alte Mieten weiter zu verzerren, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu entdynamisieren und eine weitere Mietpreisbremse zu installieren. Vor dem Hintergrund der aktuellen Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts zur Mietpreisbremse, die die Verfassungsmäßigkeit auf der Grundlage eines vierjährigen Betrachtungszeitraums und einer bis 2020 befristeten Mietpreisbremse gerade noch bejaht haben, ergibt sich die Frage, ob mit der Verlängerung des Betrachtungszeitraums ein Punkt erreicht wird, der mit Artikel 14 GG nicht mehr vereinbar ist.

Die BFW-Stellungnahme vom 6. September steht hier zum Download bereit.

Die Gegenüberstellung der Mietspiegelwerte Berlin 2013 und 2019 finden Sie hier.


Mietpreisbremse: Hessische Mietenbegrenzungsverordnung nichtig

BGH, Urteil vom 17.07.2019 (VIII ZR 130/18), veröffentlicht am 05.08.2019

Entscheidung: Der BGH hat entschieden, dass die hessische Mietenbegrenzungsverordnung nichtig ist. Denn die Verordnung wurde zum Zeitpunkt des Inkrafttretens am 27.11.2015 nicht ordnungsgemäß begründet. Der zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung vorliegenden Begründungsentwurf ist insofern nicht ausreichend. Die nachträgliche Veröffentlichung einer Begründung im Jahr 2017 kann den Mangel auch für die Zukunft nicht heilen.

Anmerkung: Der BGH geht über die bisherige Rechtsprechung der Land- und Amtsgerichte hinaus und stellt nunmehr höchstrichterlich klar, dass Verordnungen bei Verstößen gegen das Begründungserfordernis unheilbar nichtig sind. Auch das Nachschieben einer ordnungsgemäßen Begründung hilft dann nicht. Diese Frage war bislang noch offen.

Der BGH stellt daneben klar, dass der Verordnungsgeber im Einzelnen zu begründen hat, auf welcher Tatsachenbasis, insbesondere aufgrund welcher Indikatoren er die betroffenen Gebiete als angespannte Wohnungsmärkte beurteilt und welche Maßnahmen er getroffen hat oder plant, um die Situation angespannter Wohnungsmärkte zu mildern. In die Verordnungsbegründung soll nach dem BGH auch einfließen, ob der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete mit zumutbarem Aufwand ermitteln kann (siehe RN 24), ein Aspekt der insbesondere für Kommunen ohne Mietspiegel erhebliche Relevanz hat.

Im Vorgriff auf die BGH-Entscheidung haben Bayern und Hamburg inzwischen neue Verordnungen mit Begründungen veröffentlicht.