Erbschaftssteuer

Erbschaftsteuer aktuell: Nichtanwendungserlass zum BFW-Urteil für Wohnungsunternehmen

Am 23. April 2018 erging der Nichtanwendungserlass der obersten Finanzbehörden der Länder zum BFH-Urteil vom 24. Oktober 2017 – II R 44/15, wonach eine Wohnungsvermietungsgesellschaft, die Wohnungen an Dritte überlässt, nur dann zum begünstigten Vermögen i. S. d. § 13b Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 Satz 2 Buchst. d ErbStG a. F. gehört, wenn die Gesellschaft neben der Vermietung im Rahmen eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebes Zusatzleistungen erbringt, die das bei langfristigen Vermietungen übliche Maß überschreiten.

Inhalt: „Das Urteil ist über den entschiedenen Einzelfall hinaus nicht anzuwenden. An der bisherigen typisierenden Betrachtungsweise in R E 13b.13 Abs. 3 ErbStR 2011 ist weiterhin festzuhalten.“

Hintergrund: Bisher ging die Finanzverwaltung typisierend davon aus, dass bei einer Größe des Wohnungsunternehmens von mehr als 300 Wohnungen ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb anzunehmen sei. Diese typisierende Betrachtungsweise hatte der BFH gekippt. Der BFH führt aus, dass zum einen die Anzahl der vermieteten Wohnungen für das Vorhandensein eines Wohnungsunternehmens unerheblich ist. Zum anderen meint der BFH, dass ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb nur vorliege, wenn das vermietende Unternehmen neben der Überlassung von Wohnungen Zusatzleistungen erbringt, die der Vermietungstätigkeit einen originär gewerblichen Charakter verleihen.

Das Urteil trifft die Lebenswirklichkeit eines „normalen Vermieters“ nicht.  Ein erster Schritt zur Wiederherstellung der bisherigen Rechtsicherheit ist daher der Nichtanwendungserlass der obersten Finanzbehörden der Länder vom 23. April 2018. Positiv ist, dass es sich um einen vergleichsweise zeitnahen Nichtanwendungserlass handelt, der sich in seiner Kürze und Klarheit positiv von ähnlich gelagerten Konstellationen im Steuerrecht abhebt. Wohnungsunternehmen können jetzt eine Weile mit dieser Rechtslage arbeiten. Nichtanwendungserlasse sind aber durch ihre Beschränkung auf ein einzelnes Urteil sehr fragil und damit durch weitere Rechtsprechung „änderungs- und störanfällig“. Um wirkliche Rechtssicherheit zu erzielen, bedarf es daher stattdessen einer zeitnahen gesetzlichen Klarstellung. Wir halten Sie auf dem Laufenden.


Überraschendes Urteil des Bundesfinanzhofes für Wohnungsunternehmen

Ein jüngst vom Bundesfinanzhof (BFH) veröffentlichtes Urteil (Entscheidung vom 24.10.2017, II R 44/15, veröffentlicht am 21.02.2018) sorgt für viel Aufsehen. Der BFH verschärft mit seinem Urteil die Anforderungen an ein Wohnungsunternehmen für Zwecke der Erbschaftsteuer drastisch.

Zum Hintergrund: Vermietete Immobilien zählen für Zwecke der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer grundsätzlich zum Verwaltungsvermögen und sind damit so gut wie nicht begünstigt. Eine Ausnahme besteht jedoch für betriebliche Immobilien eines Unternehmens, dessen Hauptzweck die Vermietung von Wohnraum ist und dessen Vermietungstätigkeit einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb erfordert.

Bisher ging die Finanzverwaltung typisierend davon aus, dass bei einer Größe des Wohnungsunternehmens von mehr als 300 Wohnungen ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb anzunehmen sei. Diese typisierende Betrachtungsweise hat der BFH nun gekippt. Der BFH führt aus, dass zum einen die Anzahl der vermieteten Wohnungen für das Vorhandensein eines Wohnungsunternehmens unerheblich ist. Zum anderen meint der BFH, dass ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb nur vorliege, wenn das vermietende Unternehmen neben der Überlassung von Wohnungen Zusatzleistungen erbringt, die der Vermietungstätigkeit einen originär gewerblichen Charakter verleihen.

Eine gewerbliche Vermietungstätigkeit ist demnach dann gegeben, wenn der Vermieter zusätzliche Tätigkeiten entfaltet, die über das normale Maß einer Vermietertätigkeit hinausgehen. Das ist unter anderem dann der Fall, wenn der Vermieter bestimmte, ins Gewicht fallende, bei der Vermietung von Räumen nicht übliche Sonderleistungen, wie zum Beispiel die Übernahme der Reinigung der vermieteten Wohnungen oder der Bewachung des Gebäudes erbringt. Sonderleistungen des Vermieters können beispielsweise auch dann vorliegen, wenn die Räume in einer mit dem Mieter vereinbarten Weise ausgestattet werden, Bettwäsche überlassen oder gewechselt wird oder ein Aufenthaltsraum mit Möbeln und Fernsehapparat bereitgehalten wird.

Ausblick: Das Urteil trifft die Lebenswirklichkeit eines „normalen Vermieters“ nicht. Es stellt sich die Frage, wie mit diesem Urteil in der Praxis umzugehen sein wird. Man hört erste, allerdings völlig unverbindliche Stimmen aus der Finanzverwaltung, dass ggf. ein Nichtanwendungserlass kommen könnte, der das Urteil zu einem Einzelfall degradieren würde. Mit einem Nichtanwendungserlass ist allerdings keine Rechtssicherheit gegeben – er zeigt, dass Rechtsprechung und Finanzverwaltung unterschiedliche Auffassungen haben. Eine Alternative könnte eine gesetzliche Änderung sein. Diese Möglichkeit lässt mittelbar auch der BFH durchblicken. Klar erscheint derzeit nur, dass irgendetwas passieren muss. Andernfalls wird unzähligen Wohnungsunternehmen eine erbschaft- bzw. schenkungsteuerliche Privilegierung genommen, da viele Wohnungsunternehmen kaum in der Lage sein dürften, die vom BFH geforderten Sonderleistungen zu erbringen. Das hat der Gesetzgeber so nicht gewollt.

Wir halten Sie auf dem Laufenden.

Autor: Dr. Christian Birkholz, MAZARS, Vorsitzender BFW- Fachausschuss Steuern


Erbschaftsteuerreform: Einigung im Vermittlungsausschuss

Bund und Länder haben ihren Streit um die Reform der Erbschaftsteuer beigelegt und am 22.09.2016 im Vermittlungsausschuss einen Kompromissvorschlag beschlossen.
Damit steht ein langes Gesetzgebungsverfahren kurz vor dem Abschluss. Nachdem der Bundestag das Gesetz am 29.09.2016 beschlossen hat, befasst sich der Bundesrat mit dem geänderten Gesetz voraussichtlich am 14.10.2016.

Eckpunkte der Einigung im Vermittlungsausschuss

Unternehmensbewertung

Die Vermittler einigten sich bei den bis zuletzt strittigen Kriterien zur Unternehmensbewertung, insbesondere zum Kapitalisierungsfaktor von 13,75 für das vereinfachte Ertragswertverfahren.

Steuerstundung

Die Möglichkeit für eine Steuerstundung soll gegenüber dem Gesetzesbeschluss eingeschränkt werden. Sie soll künftig statt für zehn nur noch für sieben Jahre möglich und nur im ersten Jahr zins- und tilgungsfrei sein. Danach erfolge eine 6%-ige Verzinsung und eine jährliche Tilgung in Höhe von je einem Sechstel.

Luxusgegenstände

Außerdem schlägt der Vermittlungsausschuss Maßnahmen zur Missbrauchsbekämpfungen vor. So sollen Freizeit- und Luxusgegenstände wie Oldtimer, Yachten, Kunstwerke grundsätzlich nicht begünstigt werden.

 

Teilerfolg für die mittelständische Immobilienwirtschaft

Gem. § 13 b Abs. 4 Nr. 1 Satz 1 ErbStG-E gehören Dritten zur Nutzung überlassene Grundstücke zum nicht begünstigten Verwaltungsvermögen. Die Rückausnahme für Wohnungsunternehmen, also für Betriebe, deren Hauptzweck in der Vermietung von Wohnungen besteht, bleibt jedoch nunmehr gem. § 13 b Abs. 4  Satz 2 Nr. 1 (d)  ErbStG-E wie bisher erhalten. Die  Rückausnahme für bestandshaltende Wohnungsunternehmen ist ein wichtiger Teilerfolg für die mittelständische Immobilienwirtschaft.

Franco Höfling


Derzeitiges Erbschaftsteuergesetz nur noch bis 2016 gültig

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat in seiner Entscheidung zum Erbschaftsteuerrecht am 17. Dezember 2014 ausgewählte Punkte der Verschonungsregeln für Betriebsvermögen für verfassungswidrig erklärt. Das Gericht hat dem Gesetzgeber eine Frist zur Anpassung der Regeln bis zum 30. Juni 2016 gesetzt, bis dahin wird das bislang geltende Recht angewendet. Es hat dem Gesetzgeber einen wesentlichen Arbeitsauftrag erteilt: die Überarbeitung der Regelungen zum Verwaltungsvermögen, besonders wenn damit Gestaltungen ermöglicht werden, die nicht mit dem Gleichheitsgrundsatz vereinbar sind.

In diesem Zusammenhang eröffnet sich dem Gesetzgeber zugleich die Chance einen „Geburtsfehler“ des bisherigen Erbschaftsteuergesetzes zu beheben: Nämlich die unzutreffende Zuordnung von unternehmerisch geführtem Immobilienvermögen zum „schlechten“ Verwaltungsvermögen. Unter Federführung des BFW-Vizepräsidenten Dr. Christian Kube setzt sich der BFW dafür ein, die notwendigen Änderungen zu nutzen, um bestehende Benachteiligungen von Immobilienunternehmen mit einem bedeutenden Anteil an vermieteten Gewerbeflächen zu beseitigen.

Dr. Christian Kube, BFW-Vizepräsident: „Nicht ohne Grund hatte das BVerfG bereits in seinem Urteil in 2007 darauf hingewiesen, dass Bau-, Immobilien- und Wohnungswirtschaft einen gewichtigen Beitrag für das Gemeinwohl leisten und somit erbschaftsteuerliche Begünstigungen gerechtfertigt sind. Es ist sachlich und fachlich unstrittig, dass bei zum Teil über mehrere Generationen betriebenen Familienunternehmen der Immobilienbestand – gleich ob Wohn- oder Gewerbegebäude – das wirtschaftlich produktive Betriebsvermögen darstellt. Dessen kontinuierliche Bewirtschaftung sichert eine Vielzahl von Arbeitsplätzen in Deutschland.“

Es muss klargestellt werden, dass professionell und langfristig unternehmerisch bewirtschaftetes Immobilienvermögen – Wohn- und Gewerbeimmobilien gleichermaßen – wirtschaftlich produktives Betriebsvermögen darstellt.