Mietrecht aktuell: Baulärm vom Nachbargrundstück führt nicht (regelmäßig) zur Mietminderung

Sachverhalt: Der Beklagte (Mieter) mietete im Jahr 2009 eine Zwei-Zimmer-Wohnung. Zwischen 2013 und 2015 wurde auf dem bislang unbebauten Nachbargrundstück ein Neubau errichtet. Der Mieter zeigte den Lärm an und zahlte eine um 10 Prozent geminderte Miete. Das Amtsgericht gab der Zahlungsklage des Vermieters statt, das Landgericht wies die Klage ab.

Entscheidung:  Der BGH stellt nunmehr klar, dass der Mieter keinen Mietminderungsanspruch hat. Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung von Miete war vollumfänglich begründet.

Begründung/Praxishinweise: Es besteht kein Mietminderungsanspruch, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene nachbarrechtliche Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss. Dies ist bei wesentlichen Beeinträchtigungen zumindest dann der Fall, wenn es sich um ortsübliche Beeinträchtigungen handelt, die auch nicht durch wirtschaftlich zumutbare Maßnahmen verhindert werden können (§ 906 Abs. 2 BGB). Die Baugenehmigung ist hierbei zum Beispiel ein wichtiges Indiz für die Ortsüblichkeit (siehe Palandt zu § 906 RN 22).

Das heißt, wenn Sie als  Vermieter Immissionen des Nachbargrundstücks ohne eigenen Abwehr- oder Entschädigungsanspruch gegen den Nachbarn als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen müssen, besteht auch kein Mietminderungsanspruch des Mieters. Vermieter und Mieter sitzen insofern in einem Boot. Wenn Mieter in Zukunft dennoch entsprechende Ansprüche geltend machen, haben Sie als Vermieter gute Argumente, um die Ansprüche unter Verweis auf die Grundsätze aus der aktuellen BGH-Rechtsprechung abzuwehren.

Im Übrigen stellt der BGH klar, dass eine eventuelle Beschaffenheitsvereinbarung zwischen Vermieter und Mieter zum Fortbestands der bei Abschluss des Mietvertrags vorhandenen „Umweltbedingungen“ der Wohnung erst dann vorliegt, wenn der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert. Allein aus der mietvertraglichen Bestimmung, dass der Mieter sich u. a.  über die Geräuschverhältnisse der Umgebung Gewissheit verschafft hat und die Wohnung als für seine Zwecke geeignet und mängelfrei anerkennt, folgt (noch) nicht, dass der Vermieter die vertragliche Haftung für einen unveränderten Fortbestand der Geräuschverhältnisse der Umgebung, auf die er regelmäßig keinen Einfluss hat, hätte übernehmen wollen.

Das heißt für Sie: Keine Prognosen ohne Not! Sie als Vermieter sollten bei Vertragsabschluss und bei Übergabe der Mietsache nach Möglichkeit keine Aussagen zum Fortbestand von Umweltbedingungen treffen. Dies wird sicherlich auch in den meisten Fällen so praktiziert.

Sehr praxisrelevant sind auch die Ausführungen des BGH zur Beweislastverteilung. Denn macht der Mieter einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung in Gestalt der vorgenannten Geräusch- und Schmutzimmissionen geltend, hat der Mieter zunächst darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen, dass die von ihm angemietete Wohnung Immissionen ausgesetzt ist, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmittelbar beeinträchtigen, und dass es sich hierbei um eine wesentliche Beeinträchtigung i. S. d. § 906 I 1 BGB handelt. Von den auf dieser Grundlage zu treffenden notwendigen Feststellungen darf nicht mit der Begründung abgesehen werden, dass Baumaßnahmen, die auf einer in der Nähe der Wohnung gelegenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) durchgeführt werden, typischerweise mit Immissionen in Form von Lärm und Schmutz einhergingen, die eine Mietminderung rechtfertigten.

Das heißt für Sie: Solange der Mieter nur mit Erfahrungswerten oder pauschalen Behauptungen argumentiert, also die Beeinträchtigungen nicht substantiiert darlegt (=konkrete Beschreibung der Beeinträchtigungen nach Zeit, Art und Umfang), können Sie als Vermieter die Behauptungen einfach bestreiten. Damit dies im operativen Tagesgeschäft nicht völlig lebensfremd aussieht, sollten Sie als Vermieter ergänzend darauf hinweisen (s.o.), dass es sich für den Fall, dass es sich um wesentliche Beeinträchtigungen handeln sollte, nur um ortsübliche Beeinträchtigungen handelt, die auch nicht durch wirtschaftlich zumutbare Maßnahmen verhindert werden können (§ 906 Abs. 2 BGB).

BGH-Urteil vom 29.04.2020 (VIII ZR 31/18)

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