Mietrecht aktuell: Berechnung des Modernisierungsanteils für die Mieterhöhung

Sachverhalt: In dem Verfahren ging es um den Austausch von etwa 60 Jahre alten Türen und Fenstern sowie einer ebenso alten Briefkastenanlage, die jedoch noch nicht reparaturbedürftig waren. Streitig war die Frage, ob für die Mieterhöhung nach Modernisierung  ein fiktiver Instandsetzungsanteil von den aufgewendeten Kosten abzuziehen war oder ob die aufgewendeten Kosten wegen der fehlenden Reparaturbedürftigkeit ohne Abzug eines Instandsetzungsanteils zur Mieterhöhung herangezogen werden können.

Entscheidung:  Der BGH stellt nunmehr grundsätzlich klar, dass nur die tatsächliche Wohnwertverbesserung als Mieterhöhung gegenüber dem Mieter geltend gemacht werden kann. Diese Konstellation gilt nicht nur für den Abzug von Kosten für fällige Instandsetzungsmaßnahmen, sondern auch für die modernisierende Erneuerung von Bauteilen und Einrichtungen, die zwar noch ausreichend funktionsfähig sind und bislang keinen zu beseitigenden Mangel aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer abgenutzt worden sind. 

Die Höhe des abzuziehenden Instandsetzungsanteils ist durch Schätzung zu ermitteln. Dieser Schätzwert orientiert sich an der üblichen Lebensdauer der erneuerten Einrichtung und dem bereits eingetretenen Abnutzungsgrad.

Wegen der noch fehlenden Schätzung des Instandsetzungsanteils war die Sache insoweit nicht entscheidungsreif und wurde daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Anmerkung: Eine rechtssichere Schätzung eines Instandsetzungsanteils ist genauso wenig möglich wie zum Beispiel die rechtssichere Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Auch hier gibt es immer Spannen, in denen sich die „Schätzung nach billigem Ermessen“ bewegt. Es wird daher empfohlen das Problem zu akzeptieren und pragmatisch damit umzugehen.  Als Vermieter müssen Sie daher zumindest die von Ihnen vorgenommene Schätzung logisch und inhaltlich nachvollziehbar in der Mieterhöhung darlegen. Sie müssen imstande sein, auch auf Nachfragen mit einer validen Begründung zu reagieren.

Um argumentative Probleme zu vermeiden, sollten Sie bei der Planung von Modernisierungsmaßnahmen ggf. einen Bausachverständigen hinzuziehen, der die Instandsetzungsanteile gutachterlich schätzt. Soweit Sie die Kosten für ein Gutachten  nicht aufbringen möchten oder können, sollten Sie die mit den Maßnahmen beauftragten Unternehmen möglichst vertraglich verpflichten, die Instandsetzungsanteile zu den von ihnen durchzuführenden Modernisierungsmaßnahmen anhand der üblichen Lebensdauer und dem bereits eingetretenen Abnutzungsgrad schriftlich zu schätzen.

Um spätere Rechtsstreitigkeiten zur Höhe der Mieterhöhung zu vermeiden, sollten Sie regelmäßig versuchen, Modernisierungsvereinbarungen gem. § 555 f BGB mit den Mietern abzuschließen.

BGH, Urteil vom 17.06.2020 – VIII ZR 81/19, veröffentlicht am 05.08.2020

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