WEG-Recht

Tarifrecht aktuell

Der derzeit gültige Vergütungstarifvertrag für die Immobilienwirtschaft wurde von den Gewerkschaften fristgemäß zum 30.06.2017 gekündigt. Die Verhandlungsrunden für die Zeit ab 01.07.2017 laufen. Über die Verhandlungsergebnisse informieren wir Sie zeitnah.


WEG aktuell: Barrierefreiheit in Wohnungseigentumsanlagen

Der Bundesgerichtshof hat am 13.01.2017 (V ZR 96/16) entschieden, dass ein einzelner Wohnungseigentümer in dem gemeinschaftlichen Treppenhaus grundsätzlich nur dann einen Personenaufzug auf eigene Kosten einbauen darf, wenn alle übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung hierzu erteilen. Dies gilt auch dann, wenn der bauwillige Wohnungseigentümer aufgrund einer Gehbehinderung auf den Aufzug angewiesen ist, um seine Wohnung zu erreichen.

Anmerkungen:  Entscheidend war, dass den übrigen Wohnungseigentümern durch den Einbau des Personenaufzuges ein Nachteil im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Denn der Einbau einen Personenaufzuges ist nur mit erheblichen Eingriffen in die Substanz des Gemeinschaftseigentums machbar und reduziert in der Regel auch den im Treppenhaus zur Verfügung stehenden Platz erheblich. Bei lebensnaher Betrachtung erfordert er schon wegen der bauordnungs- und brandschutzrechtlichen Vorgaben einen massiven konstruktiven Eingriff in den Baukörper. Verkehrssicherungspflichten im Außenverhältnis zu Dritten begründen zusätzliche Haftungsrisiken für die übrigen Wohnungseigentümer. Es ist daher sachgerecht, dass eine derartige bauliche Veränderung nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer vorgenommen werden darf. Die persönlichen Erschwernisse des einzelnen Eigentümers dürfen in solchen Fällen richtigerweise nicht zu Lasten aller Eigentümer gehen. Der BGH stellt jedoch klar, dass die Gemeinschaft ggf. verpflichtet sein kann, weniger gravierende bauliche Maßnahmen, wie zum Beispiel den Einbau einen Treppenliftes oder einer Rollstuhlrampe, zu dulden. Dies war jedoch im vorliegenden Fall jedoch nicht Gegenstand des Verfahrens.

 


WEG aktuell: Berufszulassungsregelung im Bundestag am 10.11.2016

Der Gesetzentwurf zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für Immobilienmakler und WEG- Verwalter ist am 10. November Gegenstand der ersten Lesung im Bundestag. Zuvor hat die Bundesregierung in einer Gegenäußerung die Empfehlungen des Bundesrates vom 14.10.2016 im Wesentlichen bestätigt

Eckpunkte der Gegenäußerung der Bundesregierung:

Einbeziehung von Kreditinstituten in den Anwendungsbereich, die Wohnungen vermitteln oder verwalten

BFW: Auf Grund des vergleichbaren Leistungsspektrums ist es sachgerecht, Kreditinstitute in den Anwendungsbereich einzubeziehen.

Verlängerung der Übergangsfrist auf 12 Monate nach Inkrafttreten (vorher ab Verkündung)

BFW: Etwas längere Übergangsfristen geben den Marktteilnehmern und auch der IHK die Möglichkeit, sich auf die neue Gesetzeslage  besser einzustellen. Engpässe, für die Durchführung der Prüfungen sollten vermieden werden.

Prüfung im Gesetzgebungsverfahren, ob die Übergangsfrist für das Inkrafttreten von 9 auf 18 Monate verlängert werden kann

BFW: Auch wenn der Empfehlung noch nicht zugestimmt worden ist, so ist es dennoch positiv, dass sich nach der Gegenäußerung zumindest ein Prüfauftrag ergibt. Eine weitere Verlängerung der Übergangsfristen geben den Marktteilnehmern aber auch der IHK die Möglichkeit, sich auf die neue Gesetzeslage besser einzustellen. Engpässe, für die Durchführung der Prüfungen sollten vermieden werden.

Bestandsschutz: Anerkennung für 6-jährige Berufstätigkeit auch für Verwalter

BFW: Die Regelung ist sachgerecht. Denn Sachkunde und Vertrauen beim Eigentümer wurde bereits durch Berufserfahrung erworben.

Evaluation nach 5 Jahren

BFW: Auswirkungen und Erfüllungsaufwand sowie Angemessenheit der Regelung werden überprüft. Des Weiteren ergibt sich ggf. die Möglichkeit, nach 5 Jahren etwaigen gesetzlichen Nachbesserungsbedarf einzubringen.

 


Berufszulassungsregelung für Verwalter und Makler

Am 14.10.2016 hat der Bundesrat den durch die Bundesregierung am 31.08.2016 beschlossenen Gesetzentwurf zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für Immobilienmakler und WEG-Verwalter in einer Stellungnahme im Wesentlichen bestätigt. Abweichungen zum Kabinettsbeschluss ergeben sich aus einer Empfehlung des Wirtschaftsausschusses, wonach die Übergangsfristen für den Sachkundenachweis auf  12 Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes verlängert werden sollen (§ 161 GewO-E). Die 1. Lesung im Bundestag ist für den 10.11.2016 terminiert.

Anmerkung                                                                                                                                                                                                        Trotz der unbestrittenen Erforderlichkeit einer Berufszugangsregelung für Verwalter und Makler, hat der BFW stets eine „schlanke verfassungsgemäße Lösung“ im Kontext von Art 12 GG favorisiert. Die Argumentation des BFW (siehe auch Stellungnahme vom 07.08.2015, Fachgespräche im BMWi) findet sich insofern fast 1:1 im aktuellen Gesetzentwurf wieder. Nachbesserungsbedarf ergibt sich aus Sicht des BFW jedoch für die Fälle, in denen der Gewerbetreibende nicht beabsichtigt, die erlaubnispflichtige Tätigkeit selbst auszuführen. Dies könnte etwa im Fall einer  Kapitalgesellschaft der Fall sein. Hier ist es nicht sachgerecht, vom Vorstand oder der Geschäftsführung einen Sachkundenachweis zu verlangen. Daher sollte in diesen Fällen die Delegation der Sachkunde auf leitende Angestellte gesetzlich möglich sein.

Franco Höfling


Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von WEG

Das Bundeskabinett hat am 31.08.2016 den vom BMWi vorgelegten Gesetzentwurf zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum beschlossen und dem Bundesrat zur Stellungnahme zugeleitet. Der Gesetzentwurf ist nun unter TOP 23 Gegenstand der BR-Sitzung am 14.10.2016.

Eckpunkte des Gesetzentwurfs

 WEG-Verwalter: Erlaubnispflicht gem. § 34c GewO

  • Zuverlässigkeit
  • Vorliegen geordneter Vermögensverhältnisse
  • Nachweis der Sachkunde: Ermächtigung für Regelung in der MaBV
  • Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung: Ermächtigung für Regelung  der MaBV (insbesondere zur Mindestdeckungssumme)
  • Keine Einbeziehung der Sondereigentumsverwaltung
  • Bestandsschutz für Verwalter, die 6 Jahre am Markt aktiv sind
  • Keine Einbeziehung der Sondereigentumsverwaltung
  • Keine Weiterbildungspflicht
  • Keine Anlage eines  Registers

Immobilienmakler: „Erweiterte“ Erlaubnispflicht  gem. § 34c GewO

  • Zuverlässigkeit (bereits erforderlich)
  • Vorliegen geordneter Vermögensverhältnisse (bereits erforderlich)
  • Nachweis der Sachkunde: Ermächtigung für Regelung in der MaBV
  • kein Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung
  • Bestandsschutz für Makler, die 6 Jahre am Markt aktiv sind

Bewertung

Trotz der unbestrittenen Erforderlichkeit einer Berufszugangsregelung für Verwalter und Makler, hat der BFW stets eine „schlanke verfassungsgemäße Lösung“ im Kontext von Art 12 GG favorisiert. Die Argumentation des BFW  (siehe auch Stellungnahme vom 07.08.2015) findet sich insofern fast 1:1 im aktuellen Gesetzentwurf wieder.

Franco Höfling



Förderung von Barrierefreiheit und Elektromobilität in WEG und Mietrecht

Der Bundesrat hat am 23.09.2016 die bayerisch-sächsische Gesetzesinitiative zur Förderung von Barrierefreiheit und Elektromobilität im Miet- und Wohnungseigentumsrecht beschlossen und den Gesetzentwurf an den Bundestag zur weiteren parlamentarischen Beratung überwiesen.

Eckpunkte des Gesetzentwurfs

Barrierefreiheit:

Die Barrierefreiheit soll im Wohneigentum dadurch gefördert werden, dass für derartige Maßnahmen die bisher erforderliche Einstimmigkeit für bauliche Maßnahmen nicht mehr gelten soll.

Soweit die Eigenart der Wohnanlage nicht geändert wird, ist die Zustimmung der übrigen Miteigentümer entbehrlich, soweit die Interessen an der baulichen Maßnahme überwiegen.

Soweit die Eigenart der Wohnanlage durch die bauliche Maßnahmen geändert wird, ist eine Stimmenmehrheit  von drei Vierteln der stimmberechtigten Miteigentümer, die mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile innehaben, erforderlich.

 Anmerkungen des BFW:

Positiv ist, dass bauliche Maßnahmen zur Schaffung von Barrierefreiheit nicht mehr durch einzelne Miteigentümer blockiert werden können.  Die im Kontext von Art 14 GG sicherlich erforderliche Interessenabwägung erhöht jedoch die Streitanfälligkeit in Wohnungseigentümergemeinschaften. Ein ähnliches Problem könnte sich in abgeschwächter Form auch für die Frage ergeben, unter welchen Voraussetzungen sich die Eigenart der Wohnanlage ändert.

Elektromobilität

Die Elektromobilität soll im Wohneigentum dadurch gefördert werden, dass für erforderliche bauliche Maßnahmen zur Schaffung der Ladeinfrastruktur die bisher erforderliche Einstimmigkeit für bauliche Maßnahmen nicht mehr gelten soll.

Daneben soll eine mietrechtliche Regelung eingeführt werden, wonach der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen mietrechtlichen Anspruch auf die Schaffung einer entsprechenden Ladeinfrastruktur hat (ähnlich wie § 554 a BGB für Barrierefreiheit).

Anmerkungen des BFW

Im Wohnungseigentumsrecht können bauliche Maßnahmen zur Schaffung der Ladeinfrastruktur für Elektromobilität nicht mehr durch einzelne Miteigentümer blockiert werden. Dies ist auf den ersten Blick sicherlich positiv. Andererseits erschließt sich nicht, warum gerade diese spezielle bauliche Veränderung eine gesetzliche Privilegierung gegenüber anderen baulichen Maßnahmen im Wohneigentum erhalten soll. Insofern bleibt abzuwarten, ob nicht die bestehende gesetzliche Systematik  und die gewachsene Rechtsprechung für eine Vielzahl von Fallgruppen gegenüber dem Interesse an einer Gesetzesänderung zu dieser einzelnen Fallgruppe überwiegt.

Kritisch sind auch die vorgeschlagenen Änderungen im Mietrecht. Denn ein Anspruch des Mieters zur Installation von Ladeinfrastruktur durchbricht die mietrechtliche Systematik, wonach i.d.R. ausschließlich der Vermieter bestimmt, welche baulichen Maßnahmen in seiner Immobilie durchgeführt werden. Auch im Kontext zu § 554a BGB ergibt sich keine andere Bewertung. Denn der Mieter macht den Anspruch nach § 554a BGB auf barrierefreien Umbau nur dann geltend, wenn dies auch medizinisch indiziert ist (Ausnahmeregelung). Eine solche Lebenssituation lässt sich nicht mit dem gesamtgesellschaftlichen Interesse an der Schaffung von Ladeinfrastruktur vergleichen und dürfte im Kontext von Art 14 GG fragwürdig sein.

Franco Höfling