WEG-Recht

WEG-Reform aktuell

Im Rahmen der Verbändeanhörung zu dem vom BMJV vorgelegten Referentenentwurf zur WEG-Reform hat der BFW am 14.02.2020 eine Stellungnahme abgegeben. Grundlage der Stellungnahme sind die im Fachausschuss Immobilienmanagement / WEG  und den Arbeitskreisen der BFW-Landesverbände erarbeiteten Lösungsvorschläge. Der BFW wird den Reformprozess weiterhin aktiv begleiten.

Anmerkung: Auch wenn der ganzheitliche Ansatz der WEG-Reform positiv zu bewerten ist, so sind die Änderungen in der Gesamtschau noch sehr unausgewogen und vielfach praktisch nicht rechtssicher anwendbar. So dürfen sich Vereinfachungen wie hier auch nicht nur darauf beschränken, lediglich Gesetzestext der alten Fassung zu streichen, sondern müssen tatsächlich zu einer schlankeren Regelung führen, die die praktische Umsetzung vereinfacht. Hierfür besteht noch erheblicher Nachbesserungsbedarf.

Wesentlichen Kritikpunkte und Forderungen:

Kein mietrechtlicher Duldungsanspruch des Mieters gegen den Vermieter.

Maßgeblicher Schwachpunkt sind die vorgeschlagenen Änderungen im Mietrecht, die es dem Mieter erlauben sollen, bauliche Veränderungen für das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder zum Einbruchsschutz gegen den Vermieter durchzusetzen. Diese Norm muss gestrichen werden. Denn diese durchbricht die mietrechtliche Systematik, wonach i.d.R. ausschließlich der Vermieter bestimmt, welche baulichen Maßnahmen in seiner Immobilie durchgeführt werden. Die Regelung ist auch enorm streitanfällig, weil es wohl kaum ein Vermieter zulassen wird, dass ein Mieter in Eigenregie Baumaßnahmen durchführt, die gerade im Fall der Ladeinfrastruktur ohne Weiteres Gefahren oder baurechtswidrige Veränderungen schaffen können. Der Abwägungsvorgang zur Zumutbarkeit der Maßnahme wird in der Praxis dazu führen, dass insbesondere im Falle der Ladeinfrastruktur wegen der damit verbundenen Eingriffsintensität und Risiken kaum ein Mieter gegen den Willen des Vermieters agieren kann. Soweit dies dennoch versucht wird, werden die Beteiligten in kostenintensive Rechtsstreitigkeiten und Gerichtsverfahren getrieben. Dies muss vermieden werden.

Bauliche Veränderungen rechtssicher und interessengerecht ermöglichen.

Bauliche Veränderungen sollen grundsätzlich mit einfacher Mehrheit der in der Versammlung anwesenden Eigentümer beschlossen werden können. Um jedoch einen angemessenen Ausgleich der Eigentümerinteressen zu ermöglichen, ist das ersatzlose Streichen des Quorums für die Beschlussfähigkeit kontraproduktiv. Denn es darf nicht sein, dass einige wenige Eigentümer Beschlüsse über kostenintensive bauliche Veränderungen fassen, die dann erheblichen Kostenfolgen für die gesamte Gemeinschaft haben. Dies geht zu weit. Es muss daher diskutiert werden, inwieweit  Regelungen zur Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung fortgeführt werden.

Folgekosten für Gebrauch und Erhaltung gesetzlich regeln.

Es ergibt sich lediglich aus der Gesetzesbegründung , dass die Kostenverteilung baulicher Veränderungen auch die Folgekosten für Gebrauch und Erhaltung umfassen. Dies muss jedoch auch ausdrücklich im Gesetzestext klargestellt werden.

Aufgaben und Befugnisse des Verwalters als gesetzliche Orientierung erhalten.

Die fast komplette  Streichung des Katalogs der typischen Aufgaben und Befugnisse des Verwalters wirkt einfach, ist aber ebenfalls kritisch, weil dieser Katalog bislang eine typisierende Orientierung zum typischen Aufgabenspektrum des Verwalters und der hieraus resultierenden Verwaltervergütung ermöglicht. Hier müssen Regelbeispiele beibehalten bleiben, um insbesondere auch den neu eingeführten Begriff der „gewöhnlichen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums“ näher zu bestimmen.

Unbestimmte Begriffe definieren.  

Begriffe werden neu eingeführt, jedoch nicht rechtssicher definiert, wie zum Beispiel Veränderungssperre bei grundlegender Umgestaltung der Wohnanlage, Amortisation in angemessener Zeit oder gewöhnliche Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Um Rechtssicherheit zu verbessern, muss nachgebessert werden mit  Legaldefinitionen, Regelbeispielen und Fallgruppen in der Gesetzesbegründung.

Abberufung des Verwalters nur bei objektiv wichtigen Grund.

Abschaffung des objektiv wichtigen Grundes zur Abberufung des Verwalters ist eine einseitige Vereinfachung zu Lasten der Verwalter. Die bisherige Regelung, die eine Abberufung nur bei Vorliegen eines objektiv wichtigen Grundes vorsieht,  muss erhalten bleiben, weil es ansonsten zu willkürlichen, lediglich subjektiv geprägten Abberufungen des Verwalters kommen kann. Dies gilt umso mehr, weil der Verwalter als Mediator in einem emotionalen Umfeld zwischen unterschiedlichsten Eigentümerinteressen fungiert. Der Erhalt von objektiven Voraussetzungen für die Abberufung ist daher essentiell, weil der Verwalter anderenfalls nicht planungssicher für die Wohnungseigentümergemeinschaft agieren kann.

Vermögensbericht muss das komplette Gemeinschaftsvermögen umfassen.

Die gesetzliche Beschränkung des Vermögensberichts auf das wesentliche Gemeinschaftsvermögen ist zu unbestimmt und lässt im Ergebnis keine abschließenden Aussagen zum  Vermögensstatus der Gemeinschaft zu. Der verpflichtende Vermögensbericht muss daher das gesamte Gemeinschaftsvermögen einschließlich Forderungen und Verbindlichkeiten umfassen.


WEG-Reform: Referentenentwurf in der Verbändeanhörung

Das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz hat den Referentenentwurf für eine umfassende Reform des Wohnungseigentumsrechts zur Verbändeanhörung vorgelegt. Die Abstimmung des Entwurfes mit den anderen Bundesressorts ist jedoch noch nicht abgeschlossen.

Der BFW wird den Reformprozess auch weiterhin aktiv begleiten und bis zum 14.02.2020 eine Stellungnahme abgeben. Wir freuen uns auf Ihre Hinweise und Vorschläge.

Einige wesentliche Eckpunkte der Änderungen:

  • Sämtliche baulichen Veränderungen, die über die bauliche Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen, können mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden (§ 20 Absatz 1 WEG-E). Die überstimmte Minderheit soll durch eine differenzierte Kostentragungsregelung vor unangemessenen Kostenbelastungen geschützt werden (§ 21 Absatz 2 Satz 1 und 3 Satz 1 WEG-E).
  • Jede Wohnungseigentümerin und jeder Wohnungseigentümer soll grundsätzlich  einen Anspruch darauf haben, dass ihr bzw. ihm auf ihre bzw. seine Kosten der Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, der barrierefreie Aus- und Umbau sowie Maßnahmen des Einbruchsschutzes gestattet wird (§ 20 Absatz 2, § 21 Absatz 1 WEG-E). Ein solcher Anspruch soll auch jeder Mieterin und jedem Mieter zustehen (§ 554 BGB-E).
  • Darüber hinaus sollen unnötige Friktionen zwischen Wohnungseigentums- und Mietrecht abgebaut werden, insbesondere indem die Vorgaben zur Betriebskostenabrechnung harmonisiert werden (§ 556a Absatz 3 BGB-E). Ist danach Wohnungseigentum vermietet, können die Betriebskosten nunmehr nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern geltenden Maßstab umgelegt werden.
  • Die Rechte von Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümern sollen erweitert werden, insbesondere indem das Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen im Gesetz festgeschrieben (§ 18 Absatz 4 WEG-E) und ein jährlicher Vermögensbericht des Verwalters eingeführt wird, der über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft Auskunft gibt (§ 28 Absatz 3 WEG-E).
  • Verlängerung der Ladungsfrist für die WEG-Versammlung von 2 auf 4 Wochen (§ 24 Absatz 4 Satz 2 WEG-E).
  • Es soll Wohnungseigentümern ermöglicht werden, die Chancen der Digitalisierung zu nutzen, insbesondere indem die Online-Teilnahme an Versammlungen (§ 23 Absatz 1 Satz 2 WEG-E) und die elektronische Beschlussfassung gestattet werden (§ 23 Absatz 3 WEGE).
  • Der Verwaltungsbeirat soll gestärkt werden, indem seine Zusammensetzung flexibilisiert (§ 29 Absatz 1 WEG-E) und die Haftung seiner unentgeltlich tätigen Mitglieder auf Vorsatz und beschränkte Fahrlässigkeit beschränkt werden (§ 29 Absatz 3 WEG-E).

 


WEG-Reform aktuell

Eine länderoffene Arbeitsgruppe unter Federführung des BMJV und des Bayerischen Staatsministeriums der Justiz hat am 27.08.2019 den Abschlussbericht für eine Reform des WEG- Rechts vorgelegt. Auf der Grundlage des Abschlussberichts soll bis zum Jahresende ein Gesetzentwurf erarbeitet werden.

Der BFW begleitet den Reformprozess und hat bereits gemeinsam mit den mittelständischen Immobilienunternehmen in den Arbeitskreisen der BFW-Landesverbände gesetzliche Lösungsvorschläge eingebracht.

Mehr unter 180928_BFW_Stellungnahme_WEG_Reform

 Themenschwerpunkte

  • Kodifikation der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“
  • Flexibilisierung der Regelungen zur Kostentragung bei baulichen Veränderungen und Aufwendungen am Gemeinschaftseigentum
  • Anpassung der Regelungen zur Durchführung baulicher Veränderungen und Aufwendungen am Gemeinschaftseigentum
  • Beseitigung schwerfälliger formaler Anforderungen an die Beschlussfähigkeit von Wohnungseigentümerversammlungen
  • Verhinderung des Machtmissbrauchs durch Mehrheitswohnungseigentümer
  • Klarstellende Regelungen zum Vertretungsnachweis
  • Rechtssichere und zugleich flexiblere Ausgestaltung des Verwaltungsbeirats
  • Harmonisierung des Rechts der baulichen Maßnahmen im Wohnungseigentums- und Mietrecht

WEG aktuell: Keine Instandsetzung ohne Beschluss (BGH, Urteil vom 14.06.2019 – V ZR 254/17)

Der BGH hat am 14.06.2019 entschieden, dass ein Wohnungseigentümer keinen Anspruch auf Kostenersatz gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen kann, wenn er zuvor die Fenster seiner Wohnung ohne Beschluss der WEG erneuert hat.

Sachverhalt und Entscheidung: Der Kläger und Wohnungseigentümer, hat die Fenster seiner Wohnung in der irrigen Annahme erneuert, dies sei seine Aufgabe im Sondereigentum und nicht gemeinschaftliche Aufgabe. Der nachträglich geltend gemachte Anspruch auf Kostenersatz gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft wurde durch den BGH abgewiesen.

Anmerkung: Der BGH stellt noch einmal grundlegend klar, dass auch die Instandsetzung gemeinschaftlichen Eigentums stets einen vorhergehenden Beschluss der WEG über die Durchführung der Maßnahme und die Kostenverteilung erfordert. § 21 Abs. 4 und Abs. 5 WEG sind daher als Spezialvorschrift für Wohnungseigentümergemeinschaften zwingend einzuhalten. Von den Fällen der Notgeschäftsführung (§ 21 Ans. 2 WEG) abgesehen, betrifft dies auch Maßnahmen, die zwingend vorgenommen werden müssen. Denn auch bei zwingend notwendigen Maßnahmen bleibt den Wohnungseigentümern regelmäßig noch ein Gestaltungsspielraum, der vom einzelnen Eigentümer nicht umgangen werden darf.  So muss es der Gemeinschaft unbenommen bleiben, z.B. über Zeitplan, ggf. die einheitliche Beauftragung mehrerer Maßnahmen und Auftragnehmer zu entscheiden. Soweit das gesetzlich vorgegebene Verfahren von einem Eigentümer umgangen wird, geschieht dies in eigener Verantwortung mit den hieraus resultierenden rechtlichen und wirtschaftlichen Nachteilen. Eine nachträgliche Korrektur zugunsten des Eigentümers ist dann nicht mehr möglich.

 


BFW-Stellungnahme zur WEG-Reform

Der BFW hat am 28.09.2018 eine Stellungnahme für eine WEG-Reform abgegeben. Grundlage sind die von einer länderoffene Arbeitsgruppe unter Federführung des BMJV und des Bayerischen Staatsministeriums vorgelegten Diskussionsentwürfe für eine Reform des WEG- Rechts. Der BFW begleitet den Reformprozess und hat in den Arbeitskreisen der BFW-Landesverbände weitere eigene gesetzliche Lösungsvorschläge erarbeitet.

Themenschwerpunkt der Diskussionsentwürfe

  • Kodifikation der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“
  • Flexibilisierung der Regelungen zur Kostentragung bei baulichen Veränderungen und Aufwendungen am Gemeinschaftseigentum
  • Anpassung der Regelungen zur Durchführung baulicher Veränderungen und Aufwendungen am Gemeinschaftseigentum
  • Beseitigung schwerfälliger formaler Anforderungen an die Beschlussfähigkeit von Wohnungseigentümerversammlungen
  • Verhinderung des Machtmissbrauchs durch Mehrheitswohnungseigentümer
  • Klarstellende Regelungen zum Vertretungsnachweis
  • Rechtssichere und zugleich flexiblere Ausgestaltung des Verwaltungsbeirats
  • Harmonisierung des Rechts der baulichen Maßnahmen im Wohnungseigentums- und Mietrecht

Mehr unter 180928_BFW_Stellungnahme_WEG_Reform


WEG-Reform: Diskussionsentwürfe zur Verbändebeteiligung vorgelegt

Eine länderoffene Arbeitsgruppe unter Federführung des BMJV und des Bayerischen Staatsministeriums der Justiz hat nunmehr Diskussionsentwürfe für eine Reform des WEG- Rechts vorgelegt und u.a. die mittelständische Immobilienwirtschaft um Stellungnahme gebeten. Weitergehende Änderungs- und Ergänzungsvorschläge sind seitens der beteiligten Ministerien ausdrücklich erwünscht, um praxiskonforme Anpassungsbedarfe im WEG-Recht zielgenau zu ermitteln. Der BFW wird den Reformprozess aktiv begleiten und mit den mittelständischen Immobilienunternehmen in den Arbeitskreisen der BFW-Landesverbände gesetzliche Lösungsvorschläge erarbeiten.

Themenschwerpunkt der Diskussionsentwürfe:

  • Kodifikation der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“
  • Flexibilisierung der Regelungen zur Kostentragung bei baulichen Veränderungen und Aufwendungen am Gemeinschaftseigentum
  • Anpassung der Regelungen zur Durchführung baulicher Veränderungen und Aufwendungen am Gemeinschaftseigentum
  • Beseitigung schwerfälliger formaler Anforderungen an die Beschlussfähigkeit von Wohnungseigentümerversammlungen
  • Verhinderung des Machtmissbrauchs durch Mehrheitswohnungseigentümer
  • Klarstellende Regelungen zum Vertretungsnachweis
  • Rechtssichere und zugleich flexiblere Ausgestaltung des Verwaltungsbeirats
  • Harmonisierung des Rechts der baulichen Maßnahmen im Wohnungseigentums- und Mietrecht

Hintergrund: Seit Inkrafttreten der letzten WEG-Reform am 1. Juli 2007 sind in der Praxis verschiedene Schwachstellen des WEG offenbar geworden, die die Attraktivität des Wohneigentums einschränken. Die Justizministerinnen und Justizminister haben sich angesichts dessen auf ihrer Frühjahrskonferenz am 6. und 7. Juni 2018 dafür ausgesprochen, das Wohnungseigentumsrecht zu reformieren, um Wohneigentum wieder attraktiver zu machen und insbesondere auch  der altersbedingten Veränderung der Gesellschaft, der gleichberechtigten Teilhabe von Menschen mit Behinderung, dem Einbruchschutz, der energetischen Sanierung und der Förderung der Elektromobilität Rechnung zu tragen. Sie sind der Auffassung, dass insbesondere geprüft werden soll, durch welche gesetzgeberischen Maßnahmen zum Beispiel einem bestehenden Sanierungsstau bei Wohnungseigentumsanlagen entgegengewirkt werden kann, um damit wertvollen Wohnraum dauerhaft zu erhalten sowie insbesondere in Ballungsgebieten die Erweiterung bestehenden Wohnraums zu erleichtern. Ferner soll geprüft werden, wie gesetzgeberisch eine effizientere Verwaltung des Gemeinschaftseigentums befördert werden kann. 180428_Diskussionsentwurf_WEG_Reform.pdf pdf Datei ansehen —  Datei herunterladen 180428_DiskEntwurf_Aenderung_WEG_und_Mietrecht_Barrierefreiheit_Ladeinfrastruktur_BMJV.pdf pdf Datei ansehen —  Datei herunterladen