Grundsteuer

Grundsteuer B: Entwicklung der Bodenrichtwerte und Hebesätze

Die Grundsteuer ist für die Städte und Gemeinden in den vergangenen Jahrzehnten immer wichtiger geworden. Wie aus Übersichten in einer Antwort der Bundesregierung auf eine Kleine Anfrage der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen hervorgeht, betrug der Anteil der Einnahmen aus der Grundsteuer B an den Gesamteinnahmen der Kommunen 1992 noch 3,5 Prozent. Bis 2017 war dieser Anteil auf fünf Prozent gestiegen (Quelle hib 21.06.2018).

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Wie geht es weiter nach dem Grundsteuerurteil des Bundesverfassungsgerichts

Mit Urteil vom 10. April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht (1 BvL 11/14 u.a.) die Erhebung der Grundsteuer auf der Grundlage der in §§ 19 ff. BewG geregelten Einheitsbewertung für gleichheitssatzwidrig erklärt. Das Bundesverfassungsgericht hat dem Gesetzgeber eine Frist zur Neuregelung zum 31.12.2019 gesetzt. Hieran schließt sich eine weitere Frist bis zum 31.12.2024 an, in der die Voraussetzungen für die Anwendung des neuen Rechts geschaffen werden müssen. Im Vorfeld war spekuliert worden, ob das Bundesverfassungsgericht Vorgaben für die Neuregelung des Bewertungsverfahrens treffen würde. Dies ist nicht der Fall. Insbesondere legt das Bundesverfassungsgericht den Gesetzgeber nicht auf eine Bemessung anhand des Verkehrswertes fest.

Bereits im Vorgriff auf die Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts hat sich auch der BFW mit der Frage befasst, wie eine verfassungskonforme Grundsteuerreform aussehen könnte. Der BFW hat daher gemeinsam mit den anderen Verbänden der Bundearbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft (BID) die Verfassungsmäßigkeit des aktuellen Gesetzentwurfes gutachterlich untersuchen lassen.

Ergebnis: Das in einem Gesetzentwurf bereits formulierte Kostenwertverfahren ist nach Auffassung der Gutachterin Prof. Dr. Johanna Hey, Direktorin des Instituts für Steuerrecht an der Universität Köln, nicht geeignet, den verfassungswidrigen Zustand zu beseitigen. Sie kommt in ihrer Untersuchung zu dem Ergebnis, dass der im bisher vorliegenden Gesetzentwurf konzipierte Kostenwertansatz verfassungswidrig ist und damit als Grundlage für die Neuregelung der Bemessungsgrundlage ausscheidet. Da dem Gesetzgeber durch das Bundesverfassungsgericht im Übrigen nicht die für den Kostenwertansatz erforderliche 10-Jahresfrist eingeräumt wurde, bedarf es daher einer schnelleren Lösung. Das Kostenwertverfahren ist damit obsolet. Prof. Dr. Hey führt bereits in ihrem Gutachten aus, dass für eine solche Lösung auch auf einen wertneutralen Ansatz zurückgegriffen werden könne (sogenanntes Südländermodell). Hier ergibt sich die Grundsteuer aus den Grundstücks- und Gebäudeflächen. Unterschiedliche Gebäude- und Nutzungsarten ließen sich berücksichtigen. Grundstücks- und Gebäudeflächen sind häufig bekannt und ließen sich mit etwas weniger Aufwand  ermitteln, so dass die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer sogar selbst berechnet werden könnte, was die Ermittlung transparenter macht.

Daneben darf bei der Reform der Grundsteuer aber auch nicht außer Acht gelassen werden, dass die tatsächliche Grundsteuerbelastung maßgeblich durch die Steuermesszahl und die Hebesätze der Kommunen bestimmt wird.

Der Vorschlag, dass die Länder die Grundsteuermesszahl – zum Erhalt der angestrebten Aufkommensneutralität der Reform – künftig autonom festlegen können sollen, sieht der BFW gemeinsam mit den anderen Verbänden der BID  insbesondere mit Blick auf den Steuererhöhungswettbewerb der Länder beim Grunderwerbsteuersatz äußerst kritisch. Entschieden werden die Grundsteuerbelastung und damit das tatsächliche Grundsteueraufkommen letztlich durch das den Kommunen zustehende Hebesatzrecht. Hier sind seit Jahren massive Erhöhungen der Hebesätze zu verzeichnen. Wir werden daher auch weiterhin fordern, dass Kommunen diesbezüglich Augenmaß walten lassen müssen, um die Steuerschraube nicht zu überdrehen. Der BFW wird den Reformprozess weiterhin kritisch begleiten. Hierbei wird es darauf ankommen, dass die unterschiedlichen Grundstücks- und Nutzungsarten bei der Ermittlung der Höhe des Steuersatzes angemessen Berücksichtigung finden. Mieterhöhungen im vermieteten Bestand oder eine überproportionale Belastungen von Immobilieneigentümern müssen hierbei vermieden werden. Wesentliches Kriterium sollte hierbei die Infrastrukturleistung der Kommune sein, die den Nutzern der jeweiligen Immobilie zu Gute kommt.

Wir halten Sie auf dem Laufenden.


Entscheidung des BVerfG am 10. April 2018

Das Bundesverfassungsgericht wird am 10. April 2018 die Urteile zu den anhängigen Verfahren zur Grundsteuer verkünden. Dass das Bundesverfassungsgericht die derzeitige Einheitsbewertung für verfassungswidrig erklären wird, dürfte kaum noch bezweifelt werden.

Ob das Bundesverfassungsgericht dem Gesetzgeber im Übrigen eine zehnjährige Übergangszeit zur Neuregelung der Grundsteuer einräumen wird, wie es der aktuelle Gesetzentwurf (sogenanntes Kostenwertverfahren) vorsieht, ist äußerst fraglich. Vielmehr ist nach den richterlichen Hinweisen in der Verhandlung des Bundesverfassungsgerichts vom 16. Januar 2018 damit zu rechnen, dass in den anstehenden Entscheidungen eine kurzfristige Beseitigung des verfassungswidrigen Zustands angemahnt wird.

Hintergrund: Im Koalitionsvertrag wurde zum Thema „Grundsteuer“ nachfolgende Vereinbarung getroffen (Seite 109): „Wir werden nach einer verfassungsrechtlichen Prüfung den Kommunen durch Schaffung der rechtlichen Grundlagen die Möglichkeit einräumen, die Baulandmobilisierung durch steuerliche Maßnahmen zu verbessern. Durch die Einführung einer Grundsteuer C ermöglichen wir den Städten und Gemeinden die Möglichkeit, die Verfügbarmachung von Grundstücken für Wohnzwecke zu verbessern.“

BFW: Maßnahmen, die zur Baulandmobilisierung beitragen, sind grundsätzlich positiv zu bewerten. Allerdings ist es jahrzehntelang nicht gelungen, eine verfassungskonforme Grundsteuerregelung zu finden. Dies müsste aber der erste Schritt sein. Zudem sind die zurückliegenden Erfahrungen mit einer Grundsteuer C nicht positiv: Der Umfang des vorhandenen Baulandes wird immer noch in erster Linie durch die bauplanerische Hoheit der Kommunen bestimmt. Solange die Risiken für den Wohnungsbau durch höhere bauordnungsrechtliche Anforderungen, Benachteiligung bei der Erbschaftsteuer und ständige Änderungen im Mietrecht zu Lasten der Vermieter immer weiter gesteigert werden, wird ein „Bauzwang“ eher Ausweichreaktionen erzeugen. In Nachfragemärkten wäre eine solche Steuer ein zusätzlicher Kostentreiber…(Auszug aus dem BFW-Kurzkommentar zum Koalitionsvertrag, Seite 14).

Der BFW wird den Reformprozess weiterhin kritisch begleiten. Hierbei wird es darauf ankommen, dass die unterschiedlichen Grundstücks- und Nutzungsarten bei der Ermittlung der Höhe des Steuersatzes angemessen Berücksichtigung finden. Mieterhöhungen im vermieteten Bestand oder überproportionale Belastungen von Immobilieneigentümern müssen hierbei vermieden werden.


Grundsteuer: Mündliche Verhandlung beim Bundesverfassungsgericht

Wie aus einer Terminankündigung des Bundesverfassungsgerichtes hervorgeht, wird der erste Senat des Bundesverfassungsgerichtes voraussichtlich am 16.01.2018 eine mündliche Verhandlung über die laufenden Verfahren zur Berechnung der Einheitswerte der Grundsteuer durchführen. Ein endgültiger Senatsbeschluss hierüber ist für Dezember 2017 vorgesehen.

Hintergrund:

Im Vorgriff auf die anstehenden Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts haben die Länderfinanzminister bereits im letzten Jahr ein sogenanntes Beschlussmodell mit den Eckpunkten zur Grundsteuerreform gefasst, dass jedoch von Bayern und Hamburg nicht mitgetragen wird. Auf der Grundlage des Beschlussmodells haben Hessen und Niedersachsen am 22.07.2016 einen Gesetzentwurf zur Reform der Grundsteuer (inkl. Gesetzesanträge zur Änderung des BewG und des GG) in den Bundesrat eingebracht, wonach u.a. die Bewertungsbasis für die Erhebung der Grundsteuer zukünftig aus den laufend aktualisierten Herstellungskosten abgeleitet werden soll. Sodann hat der Bundesrat in seiner Sitzung am 04.11.2016 beschlossen, den Gesetzentwurf zur Reform der Grundsteuer (Grundgesetzänderung sowie Änderung des Bewertungsgesetzes) beim Deutschen Bundestag einzubringen. Der Bundesrat ist im Übrigen einem Plenarantrag des Landes Nordrhein-Westfalen gefolgt und hat den Beschluss mit der Erwartung verbunden, dass das Niveau der Mietnebenkosten nicht ansteigt.

Anmerkung:

Das Gesetzgebungsverfahren unterfällt als Bundesratsinitiative nicht der Diskontinuität. Es ist daher nicht ausgeschlossen, dass der Gesetzentwurf auch in der laufenden Legislaturperiode weiter vorangebracht wird. Wesentliches Kriterium ist jedoch der verfassungsrechtliche Rahmen, der durch die anstehenden Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichtes bestimmt wird. Der BFW wird den Reformprozess kritisch begleiten. Hierbei wird es darauf ankommen, dass die unterschiedlichen Grundstücks- und Nutzungsarten bei der Ermittlung der Höhe des Steuersatzes angemessene Berücksichtigung finden. Mieterhöhungen im vermieteten Bestand oder eine überproportionale Belastung von Immobilieneigentümern müssen hierbei vermieden werden.


Grundsteuerreform aktuell

Das Gesetzgebungsverfahren zur Grundsteuerreform wird in der laufenden Legislaturperiode nicht fortgeführt. Der Finanzausschuss des Bundestages konnte keine dahingehende Einigung erzielen, weil die Vorgabe des Koalitionsvertrages, ein Modell zu entwickeln , dass von allen Bundesländern mitgetragen wird, in dieser Legislaturperiode nicht mehr erreicht werden kann. Das Gesetzgebungsverfahren unterfällt als Bundesratsinitiative nicht der Diskontinuität. Es ist daher nicht ausgeschlossen, dass der Gesetzentwurf nach der Bundestagswahl weiter vorangebracht wird.

Hintergrund:

Der Gesetzentwurf basiert auf einer Bundesratsinitiative der Bundesländer Hessen und Niedersachsen. Anlass für die Gesetzesinitiative zur Grundsteuerreform sind laufende Verfahren vor dem Bundesverfassungsgericht, weil die Ermittlung der Einheitswerte auf jahrzehntealten Wertverhältnissen beruht. Im Westen wird auf Werte aus dem Jahre 1964, im Osten auf Werte aus 1935 abgestellt. Am 03.06.2016 wurde im Vorgriff auf die anstehenden Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts ein Beschlussmodell der Länderfinanzminister zur Grundsteuerreform gefasst. Dieses Beschlussmodell wird von Bayern und Hamburg nicht mitgetragen. Auf der Grundlage des Beschlussmodells haben Hessen und Niedersachsen am 22.07.2016 einen Gesetzentwurf zur Reform der Grundsteuer (inkl. Gesetzesanträge zur Änderung des BewG und des GG) in den Bundesrat eingebracht, wonach u.a. die Bewertungsbasis für die Erhebung der Grundsteuer zukünftig aus den laufend aktualisierten Herstellungskosten abgeleitet werden soll.


Grundsteuerreform aktuell

Der Bundesrat hat in seiner Sitzung am 04.11.2016 beschlossen, den aktuellen Gesetzentwurf zur Reform der Grundsteuer (Grundgesetzänderung sowie Änderung des Bewertungsgesetzes) beim Deutschen Bundestag einzubringen. Der Bundesrat ist im Übrigen einem Plenarantrag des Landes Nordrhein-Westfalen gefolgt und hat den Beschluss mit der Erwartung verbunden, dass das Niveau der Mietnebenkosten nicht ansteigt.

Anlass für die Gesetzesinitiative zur Grundsteuerreform sind laufende Verfahren vor dem Bundesverfassungsgericht, weil die Ermittlung der Einheitswerte auf jahrzehntealten Wertverhältnissen beruht. Im Westen wird auf Werte aus dem Jahre 1964, im Osten auf Werte aus 1935 abgestellt. Am 03.06.2016 wurde im Vorgriff auf die anstehenden Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts ein Beschlussmodell der Länderfinanzminister zur Grundsteuerreform gefasst. Dieses Beschlussmodell wird von Bayern und Hamburg nicht mitgetragen. Auf der Grundlage des Beschlussmodells haben Hessen und Niedersachsen am 22.07.2016 einen Gesetzentwurf zur Reform der Grundsteuer (inkl. Gesetzesanträge zur Änderung des BewG und des GG) in den Bundesrat eingebracht, wonach u.a. die Bewertungsbasis für die Erhebung der Grundsteuer zukünftig aus den laufend aktualisierten Herstellungskosten abgeleitet werden soll.

Bereits die Grundkonzeption des Gesetzentwurfs wirft eine Vielzahl von Fragen auf, die zu einer grundlegenden Kritik berechtigen. Nachfolgend eine kurze Zusammenfassung:

Das vereinfachte Sachwertverfahren im Gesetzentwurf ist keine Wertermittlung,  sondern lediglich eine mathematische Fiktion und führt damit lediglich zu einer mathematischen Berechnungsgröße. Um eine „wertabhängige Ausgestaltung“ (=Grundsatzentscheidung der Länderfinanzmister) oder ein Abbild des Investitionsaufwandes handelt es sich daher nicht.

Hinzukommt, dass die Pauschalherstellungskosten an die Entwicklung des Baupreisindexes gekoppelt ist. Wird also das Bauen teurer, erhöht sich auch die Grundsteuer. Oder anders formuliert:  Gesetzliche Überregulierung, wie die EnEV, wird zur Steuerschraube. Das führt quasi zu einer kalten Progression der Grundsteuer, und das selbst bei einer Rezession des Immobilienmarktes oder stabilen Hebesätzen.

Statt eine Wertermittlung zu suggerieren, stellt sich die Frage, ob sich dieser Bewertungsaufwand lohnt, wenn es sich am Ende dann doch lediglich um eine mathematische Fiktion handelt. Macht es Sinn, über eine vorgebliche Wertermittlung und die laufende Aktualisierung von 35 Millionen Grundstücken mit unterschiedlicher Nutzungsarten nachzudenken, wenn dies bereits verwaltungstechnisch kaum zu bewältigen ist? Ist es dann nicht ehrlicher, sich von vornherein von diesem Anspruch zur Wertermittlung zu lösen und einen wertneutralen Ansatz zu favorisieren (Südländer-Modell oder dem Thüringer Modell), der zumindest nicht vorgibt, Gebäude bewerten zu wollen? Zudem stellt sich die Frage, ob der Bewertungsaufwand gerechtfertigt ist, wenn das Berechnungsergebnis am Ende durch die Kommunen über die  Gestaltung der Hebesätze konterkariert wird. Die Herausforderung für die Grundsteuerreform besteht insofern darin, dass Hebesatzrecht der Kommunen unter Beachtung der kommunalen Selbstbestimmung zu begrenzen; eine schwer lösbare steuer- und verfassungsrechtliche Herausforderung.

Auch die Anknüpfung der Wertermittlung an die Brutto-Grundfläche erscheint wenig praktikabel, da diese Daten bundesweit bislang nur lückenhaft erfasst sind und praktisch vielerorts neu erhoben werden müssten. Die Bruttogrundfläche ist im Übrigen auch kein valides Kriterium  für die Ermittlung des Wohnwertes. Denn eine gleiche Bruttogrundfläche für unterschiedliche Immobilien geht selbstredend auch mit einem unterschiedlichen Wohnwert einher. Des Weiteren fehlen bislang nachvollziehbare Kriterien und Begrenzungen für die in dem Entwurf vorgesehene Regionalisierung der Steuermesszahlen. Und nicht zu vergessen, die noch nicht beantworteten Fragen zum Äquivalenzprinzip. Steht also  die Höhe der Steuer wirklich eine adäquate Infrastrukturleistung der Kommune gegenüber?

Fazit:

Bereits die Grundkonzeption des Gesetzentwurfs berechtigt zu grundlegender Kritik. Der BFW wird den Reformprozess kritisch begleiten. Hierbei wird es darauf ankommen, dass die unterschiedlichen Grundstücks- und Nutzungsarten bei der Ermittlung der Höhe des Steuersatzes angemessene Berücksichtigung finden. Mieterhöhungen im vermieteten Bestand oder eine überproportionale Belastung von Immobilieneigentümern müssen hierbei vermieden werden.

Franco Höfling